新手上車必知！專家教路 一、二手樓按揭步驟 搵幾多間銀行估價？首置有乜優惠？「H」按定「P」按著數？

買樓基本程序
不少新手買家都不是太清楚整個買樓基本程序，原來買一手及二手樓程序都唔同，今次搵來高級區域地產營業董事Johnson Yue講解一下啦！

一手樓置業流程
簽訂臨時買賣合約及支付樓價5%的臨時訂金，於訂立臨時買賣合約後的5個工作天內，簽正式買賣合約及按照正約付款時限支付進一步的訂金，並於30天內繳付印花稅。申請按揭並根據正式合約訂明之付款時限（約90天）支付樓價餘款。

二手樓置業流程
如果買二手樓的話，簽訂臨時買賣合約及支付樓價3%的臨時訂金。於訂立臨時合約後的14個工作天內，簽正式買賣合約及按照正約付款時限支付約樓價的7%大訂，並向銀行申請做按揭。根據正式合約訂明之付款時限（約45天）支付樓價餘款。

按揭注意事項
清楚整個買樓程序之後，對於準業主來說，最重要的一環就是按揭。究竟，向銀行申請按揭的時候有甚麼需注意的地方呢？
Johnson表示：「首先，需要看看銀行估價會否達到本身樓價。假若估價低於本身樓價，那代表準業主有可能要付更多的首期。除此之外，大家要留意銀行會加大2%的壓力測試，即是說，假若銀行的息率為3.5%的話，便會以5.5%去計算。而每月供樓的金額只可以佔每月入息的一半。最後，就是要查閱一下個人的信貨紀錄是否良好。」至於，究竟需要搵幾多間銀行估價，Johnson表示找大概三間銀行估價較為安全及可靠。

「H按」與「P按」 大不同
一般來說，銀行都會提供「H按」與「P按」，兩款分別參考不同利率基準的按揭息率給買家作選擇。作為新手買家，可能不是太了解這種按揭息率有甚麼差別及比較適合自己，現幫大家簡單分析一下。

「H」= Hibor
Hibor即是銀行同業拆息（Hong Kong Interbank Offered Rate），意指本地銀行互相借貸時所使用的利率，走勢會因銀行體系資金充裕與否，令利率有所波動。而拆息利率每日均會不同，香港銀行公會網站會見到隔夜至12個月的拆息利率，而大家可選用1或3個的拆息作供款息率。簡單來說，「H按」拆息率會較為浮動，每月供款額有機會不同。不過，由於拆息較波動，銀行一般都會鎖定按息上限（俗稱封頂位），免卻按揭供款突然上升。

「P」= Prime Rate
至於Prime Rate則是來自銀行最傳統的最優惠利率，是銀行借出資金而有基本利潤的利率，而「P」則以此為準的利率，不同銀行的「P」亦會有不同。「P」按則穩定性較高，銀行有機會因應美國息率變化及巿場情況而自行調整「P」按升跌，但波動性比「H」較低。現時市場上主要有兩種最常採用的最優惠利率：分為「大P」及「細P」。不同銀行都有不同的最優惠利率的計算方法，大家選擇時要多加注意。

三大PLAN 有何分別？

1/林鄭Plan
400萬港元以下的住宅物業最高可借9成，而600萬港元內則最高可以借8成。如打算選用「林鄭Plan」的話，必須使用建築期付款以及為是自用物業，而且須支付按揭保險費用。假若九成按揭的話，抵押人不能持有任何香港住宅物業及有固定受薪。

2/波叔 Plan
到於坊間稱的「波叔Plan」（政府放寬按揭保險計劃），亦有人稱為「林鄭Plan 2.0」。將按揭貸款的樓價上限提升。即1,000萬港元內的物業可做到9成按揭，而1,200萬港元內物業則可做到8成按揭。適用於二手樓及現樓的一手住宅物業。如非首次置業（持有住宅物業），雖然仍可用波叔Plan，但按揭成數上限為8成。

3/呼吸Plan
由發展商直接提供按揭給買家，意指按揭如呼吸一樣容易。發展商為買家提供五成至九成不等的按揭（即供付款），不太需要入息證明。而首兩年至三年利息一般與銀行睇齊，年期內供息不供本。而年期過後利息便會提高。Johnson表示，「呼吸Plan」是給買家一個緩衝期，令更多人可以上車（置業），年期過後，業主可轉按到其他銀行做一個低息按揭。
不過，Johnson又說，現時不是太多發展商提供呼吸Plan。

一般新樓盤的優惠
為吸引買家，發展商推出唔少新樓盤優惠，Johnson說新樓盤的優惠都是五花百門的，「例如成為發展商的會員，提供現金回贈優惠。」通常約為樓價的1-3%不等。還有就是稅項上的優惠，如個別送雙重印花及買家印花稅等等，以及即供款折扣優惠，通常折扣為售價的3%至4%。不過上述提及的優惠要視乎發展商而定，不能作準。Johnson補充，羊毛出自羊身上，發展商所提供的優惠，買家未必真正受惠。

何謂首次置業及優惠
Johnson解釋：「首次置業，即是說現時手頭上沒有持有任何住宅物業。就算昨天將物業賣出，今天還是一個首次置業的身份。」至於首次置業又有何優惠呢？「第一，可以首置身份做一個高成數按揭，即大概八至九成；第二，繳交的稅款，可以用一個優惠的釐印稅款去計算，價錢由100港元至樓價4.25%不等。」

壓力測試係點計呢？
這是政府訂立的風險評核機制，準買家向銀行申請按揭時，會在既有的按揭上以較高「假設利率」，計算入息水平能否通過「假設供款」的標準。Johnson解釋：「例如，現時是3.5 %的話，銀行會再加2%作壓力測試，即是以5.5%去計算現時的供款。而供款，只可以是入息的一半。以記者Theo同Yuen 兩個人的總月收入假設為4萬港元計算，如做九成按揭的話，便可以購入480萬單位，月供大概是2萬港元左右。」Johnson表示壓力測試是無可避免的，如果買家供款能力不足的話，可以考慮加多個擔保人。

支付經紀佣金及首期之外還有其他費用嗎？
Johnson解釋：「最大份應該是釐印費（印花稅），一般價錢由100港元至樓價4.25%不等，第二；律師費，要視乎律師本身的收費，價錢是比較浮動的。第三，如果用一個高成數的貸款，需要買一份保險，價錢是視乎按揭成數以及供款年期有幾長。」

香港住宅物業釐印費（印花稅）主要分四類：
1/ 從價印花稅 - 物業轉讓時，必須繳付的一項印花稅，稅項由100港元至樓價4.25%不等，視乎樓價而定。
2/ 額外印花稅 - 出售買入三年內的住宅物業，稅率為10%至20%不等。
3/ 買家印花稅 - 亦稱「非香港永久居民買樓印花稅」，針對境外投資人士及公司，於從價印花稅及額外印花稅之上徵收。
4/ 新從價印花稅 - 持有一層香港住宅的非香港人士，稅率劃一15%。成為永久居民後，首置物業可退還買家印花。

按揭保險是指由按揭保險公司作擔保，令銀行可以提供6成以上的按揭貸款，讓買家可以較低的首期，借到8至9成按揭，同時銀行亦毋須承擔高成數按揭貸款的風險。而根據香港金融管理局的指引，自住物業按揭貸款，如借超過樓價6成的按揭，便要購買按揭保險。

special thanks：
香港置業（地產代理）有限公司
余柏 Johnson Yue（大東九/啟德）

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Text：Theo
Interview：Yuen
Photo：Him