了解買樓按揭「壓力測試」 「壓力測試」係咩?咩情況先要做?月入幾多先通過到?

文: U Magazine
2023.08.03

有關買樓事宜會經常出現「壓力測試」一詞,一般而言當購買私人樓字而需作按揭申請時,按揭申請人都必需要通過「壓力測試」,而到底「壓力測試」又是甚麼?在邊一種情況下需要進行「壓力測試」?又可如何計算自己能否通過「壓力測試」?即睇下文了解甚麼是「壓力測試」!

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甚麼是「壓力測試」?

「壓力測試」是由金管局在2010年制定並要求銀行實施的一項風險評核機制,以評核按揭借貸人在受「壓力」的情況下仍否有充裕的還款能力。在未有「壓力測試」前,按揭申請人的「每月供款與入息比率」(Debt to Income Ratio, DTI)一般不超過50%便能從銀行獲批按揭(若月入10,000元,每月供款為5,000元,即DTI=50%),而「壓力測試」便會將按揭利率由現水平再加二厘,用較高的「假設利率」去計算按揭申請人的DTI,當DTI不超過60%便能通過「壓力測試」。

「壓力測試」是用作評核按揭借貸人的還款能力的一項措施,按揭申請人需通過「壓力測試」才可會批獲銀行的按揭貸款。

甚麼情況下需要做「壓力測試」?
當購買不論住宅、工商舖、車位等的物業而需向金管局規管下的銀行申請按揭時,按揭申請人都必須通過「壓力測試」才會獲銀行批核按揭,不過政府在2019就有向首次置業人士撒銷了需進行「壓力測試」的要求,該等人士只需符合入息要求便可獲批按揭,另外政府亦有為所有居屋按揭作擔保人,因此銀行一般會以較寬鬆的態度處理居屋按揭,大多居屋買家於申請按揭時都不需進行「壓力測試」。

首次置業人士可無需進行「壓力測試」,只需符合入息要求便可獲銀行批核按揭貸款。

由於政府有為所有居屋的按揭作擔保,大部份居屋買家申請按揭亦不需進行「壓力測試」。

「壓力測試」如何計算? 收入達甚麼水平才可通過?
以購買500萬的物業作為例子,在有購買按揭保險(不加借)的情況下,一按最多可向銀行申請9成(450萬)的按揭,並以現時按揭利率P(5.875%)-2.25%及還款期最多的30年計算,每月需供款20,523元,以DTI不超過50%計算,即月入需至少有41,045元才可達入息要求,而於現有利率再加二厘的「壓力測試」情況下,月入則需至少有43,175元才可使DTI不會超過60%,即可通過「壓力測試」。

以購買500萬的物業並作9成按揭計算,月入需至少達43,175元才可通過「壓力測試」。

購入100萬至1000萬物業所需的月入:

樓價:100萬
貸款額:90萬
每月總還款額:$4,105
可過壓力測試月入要求:$8,635

樓價:200萬
貸款額:180萬
每月總還款額:$8,209
可過壓力測試月入要求:$17,270

樓價:300萬
貸款額:270萬
每月總還款額:$12,314
可過壓力測試月入要求:$25,905

樓價:400萬
貸款額:360萬
每月總還款額:$16,418
可過壓力測試月入要求:$34,540

樓價:500萬
貸款額:450萬
每月總還款額:$20,523
可過壓力測試月入要求:$43,175

樓價:600萬
貸款額:540萬
每月總還款額:$24,627
可過壓力測試月入要求:$51,810

樓價:700萬
貸款額:630萬
每月總還款額:$28,732
可過壓力測試月入要求:$60,444

樓價:800萬
貸款額:720萬
每月總還款額:$32,836
可過壓力測試月入要求:$69,079

樓價:900萬
貸款額:810萬
每月總還款額:$36,941
可過壓力測試月入要求:$77,714

樓價:1000萬
貸款額:900萬
每月總還款額:$41,045
可過壓力測試月入要求:$86,349
(均以供款年期30年、一按九成(購買不加借按揭保險)、利率為P(5.875%)-2.25%作計算)

text/Jonathan
photo/HKET圖片庫

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