了解買樓按揭「壓力測試」 「壓力測試」係咩？咩情況先要做？月入幾多先通過到？

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甚麼是「壓力測試」？
「壓力測試」是由金管局在2010年制定並要求銀行實施的一項風險評核機制，以評核按揭借貸人在受「壓力」的情況下仍否有充裕的還款能力。在未有「壓力測試」前，按揭申請人的「每月供款與入息比率」(Debt to Income Ratio, DTI)一般不超過50%便能從銀行獲批按揭（若月入10,000元，每月供款為5,000元，即DTI=50%)，而「壓力測試」便會將按揭利率由現水平再加二厘，用較高的「假設利率」去計算按揭申請人的DTI，當DTI不超過60%便能通過「壓力測試」。

「壓力測試」是用作評核按揭借貸人的還款能力的一項措施，按揭申請人需通過「壓力測試」才可會批獲銀行的按揭貸款。

甚麼情況下需要做「壓力測試」？
當購買不論住宅、工商舖、車位等的物業而需向金管局規管下的銀行申請按揭時，按揭申請人都必須通過「壓力測試」才會獲銀行批核按揭，不過政府在2019就有向首次置業人士撒銷了需進行「壓力測試」的要求，該等人士只需符合入息要求便可獲批按揭，另外政府亦有為所有居屋按揭作擔保人，因此銀行一般會以較寬鬆的態度處理居屋按揭，大多居屋買家於申請按揭時都不需進行「壓力測試」。

首次置業人士可無需進行「壓力測試」，只需符合入息要求便可獲銀行批核按揭貸款。

由於政府有為所有居屋的按揭作擔保，大部份居屋買家申請按揭亦不需進行「壓力測試」。

「壓力測試」如何計算？ 收入達甚麼水平才可通過？
以購買500萬的物業作為例子，在有購買按揭保險（不加借）的情況下，一按最多可向銀行申請9成（450萬）的按揭，並以現時按揭利率P（5.875%）-2.25%及還款期最多的30年計算，每月需供款20,523元，以DTI不超過50%計算，即月入需至少有41,045元才可達入息要求，而於現有利率再加二厘的「壓力測試」情況下，月入則需至少有43,175元才可使DTI不會超過60%，即可通過「壓力測試」。

以購買500萬的物業並作9成按揭計算，月入需至少達43,175元才可通過「壓力測試」。

購入100萬至1000萬物業所需的月入：

樓價：100萬
貸款額：90萬
每月總還款額：$4,105
可過壓力測試月入要求：$8,635

樓價：200萬
貸款額：180萬
每月總還款額：$8,209
可過壓力測試月入要求：$17,270

樓價：300萬
貸款額：270萬
每月總還款額：$12,314
可過壓力測試月入要求：$25,905

樓價：400萬
貸款額：360萬
每月總還款額：$16,418
可過壓力測試月入要求：$34,540

樓價：500萬
貸款額：450萬
每月總還款額：$20,523
可過壓力測試月入要求：$43,175

樓價：600萬
貸款額：540萬
每月總還款額：$24,627
可過壓力測試月入要求：$51,810

樓價：700萬
貸款額：630萬
每月總還款額：$28,732
可過壓力測試月入要求：$60,444

樓價：800萬
貸款額：720萬
每月總還款額：$32,836
可過壓力測試月入要求：$69,079

樓價：900萬
貸款額：810萬
每月總還款額：$36,941
可過壓力測試月入要求：$77,714

樓價：1000萬
貸款額：900萬
每月總還款額：$41,045
可過壓力測試月入要求：$86,349
（均以供款年期30年、一按九成（購買不加借按揭保險）、利率為P（5.875%）-2.25%作計算）

text/Jonathan
photo/HKET圖片庫