海外置業中伏|買日本樓丟空3年租唔出賣唔出 港女連環不幸白交$20萬管理費

文: 程家健
2024.06.20

近年不少港人都喜歡投資海外房地產,但事前謹記做足功課。TVB節目《東張西望》報道,一名女子在3年多前購入位於日本大阪府的「一戶建」(即獨棟住宅建築),原本以為可以每月收租獲利、10年內回本,未料剛置業不久,租客便破產要搬出,之後又遇上疫情加上位置偏遠,令物業租不出又賣不出,結果幾年來不但幾乎零回報,更要白白支出20萬港元作管理費及招租,令她有感受騙。

同場加映:

陳小姐在2020年看到不少網上廣告推介投資日本房地產,當年正值東京奧運熱潮,相信會因此而受惠獲得不錯回報,不過由於不熟悉當地的房地產行情,便透過中介公司處理。當時該公司一名女職向她介紹一間位於大阪府四條畷市、樓齡近50年的「一戶建」,聲稱購入後就可擁有地權,「買咗間屋就等於買咗笪地,你知而家地就最值錢」,又指收租可獲約12.4厘回報,不出10年就能回本。

陳小姐見回報不錯,對方又指該處交通便利,距離商業區梅田只有半小時車程,而且一直有良好的租客居住,於是在未有實地考察情況下,只憑幾張建築外觀及內部照片,同年10月就決定以投資550萬日元(當時匯率折算約40多萬港元)購買,打算放租投資,並且以租金5%作為酬勞,委託該中介公司打理租務。

剛置業遇上租客破產

她在12月收到中介公司通知,指翌年1月15日前應該會收到租客的上期按金,然而1月中她仍未收到款項,中介就解釋該筆錢會用作緊急開支,以維修屋內損毀的設施。後來中介公司繼續以不同理由扣起租金,故她購入後首3個月都未有進帳,至2021年2月才收到第一筆租金,未料僅僅收到2個月的租金後,中介卻通知她租客已經破產。

陳小姐此時始知道,租客原來一直透過保證公司繳交租金,所謂的保證公司會幫租客保管一筆款項,當租客無法交租時,就由保證公司動該款項代交,而陳小姐的租客原來早於2020年12月已經破產,但中介公司4個月後才通知她。根據日本法例,業主不能逼遷已破產的租客,變相要等租客自願離開,經過幾個月法律程序,租客才願意在8月底搬走。

不過經此一事,陳小姐已經對日本置業失去信心,只希望盡快出售,中介就建議她盡快找到新租客,否則難以賣出。結果陳小姐需要花費2萬元為房屋裝修,又要花一筆廣告費招租,不巧當年遇上疫情要減租吸客,一直以來都無人問津,結果陳小姐無收到12厘回報之餘,更要白白額外付出20萬港元的廣告費及租務管理費等支出。

物業位置偏遠多老人

陳小姐見中介未有積極跟進,於是就嘗試找其他中介公司協助,結果得知另一個令她更為憤怒的真相,「原來Agent當初話我聽地段好方便,講到生活圈好舒適,其實原來嗰個位置一啲都唔方便,所以唔會接呢啲屋番嚟做租務。」

資深國際物業投資專家李丹翔解釋,陳小姐的物業位於大阪府的其中一個城市,而非大阪市,該處長者人口較多,若要坐公共交通工具到大阪市需時1小時。節目組委託當地人到陳小姐的物業實地視察,可見該建築外觀殘舊,門外貼上招租廣告,附近環境相當寧靜、人流稀疏,似乎適合退休生活。即使坐JR鐵路由大阪市到四條畷市,亦需要從車站步行十多分鐘才到達該處。李丹翔指,由於該位置並不鄰近市中心,所以租金會較低,至於所謂12厘回報亦只是表面回報,並非實際回報,表面回報並不包括管理費、差餉等。

他又提醒有意在日本置業的人士,由於日本經常發生地震,當地的建築物需要根據法例配備防震效果,2011年後的建成的房屋必須能夠防7級地震,而1983年至2011年前建成的最多能防4至6級地震,然而1983年之前的建築物則未必能防震。

陳小姐的物業3年來既租不出、又賣不出,她曾經就此向中介求助,但對方卻推搪責任,「『租務問題唔係嚟問我,你要問番日本當地招募嗰邊,我只係做買賣』,我覺得成件事好似圈套。」她和節目組到有關中介公司,打算親身詢問該名女職員,但公司負責人卻指該員工放產假後,已經超過一年沒有回到公司,但仍然會「遙控」辦公,他又代該女職員向道歉,指對方因要照顧小朋友所以回覆會較慢,當中可能處事不佳。

涉事女職員否認欺騙

涉事女職員後來透過電話回應,否認自己曾經講過該物業地段好,「我絕對冇講過,我同佢講咗地點好回報一定低,如果回報高地點一定冇咁好,我肯定面對面同佢講過,當然呢樣嘢口同鼻拗。」她形容陳小姐「唔好彩」,剛置業就遇上租客破產,又遇上疫情難招租。至於房屋丟空但又要交租務管理費,該女職員就解釋該款項屬空屋管理費,業主亦可選擇不繳交,但自然就沒有專人幫忙管理。她自認處事可能有疏忽,但強調絕不會欺騙客人。

陳小姐對此事相當無奈,指當初完全信任中介公司所言,但也承認自己有不足,在不熟悉當地情況下、幾個月內就決定買樓,無做足功課。值得注意的是,在香港銷售海外物業的代理毋須領牌,不受物業管理業監管局監管;李丹翔就提醒,港人購買日本樓最好在當地找持宅建士資格(相當於本港的地產代理牌照)的人代理,而且事前做足功課,比較有保障。

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