海外置業中伏｜買日本樓丟空3年租唔出賣唔出 港女連環不幸白交$20萬管理費

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陳小姐在2020年看到不少網上廣告推介投資日本房地產，當年正值東京奧運熱潮，相信會因此而受惠獲得不錯回報，不過由於不熟悉當地的房地產行情，便透過中介公司處理。當時該公司一名女職向她介紹一間位於大阪府四條畷市、樓齡近50年的「一戶建」，聲稱購入後就可擁有地權，「買咗間屋就等於買咗笪地，你知而家地就最值錢」，又指收租可獲約12.4厘回報，不出10年就能回本。

陳小姐見回報不錯，對方又指該處交通便利，距離商業區梅田只有半小時車程，而且一直有良好的租客居住，於是在未有實地考察情況下，只憑幾張建築外觀及內部照片，同年10月就決定以投資550萬日元（當時匯率折算約40多萬港元）購買，打算放租投資，並且以租金5%作為酬勞，委託該中介公司打理租務。

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剛置業遇上租客破產

她在12月收到中介公司通知，指翌年1月15日前應該會收到租客的上期按金，然而1月中她仍未收到款項，中介就解釋該筆錢會用作緊急開支，以維修屋內損毀的設施。後來中介公司繼續以不同理由扣起租金，故她購入後首3個月都未有進帳，至2021年2月才收到第一筆租金，未料僅僅收到2個月的租金後，中介卻通知她租客已經破產。

陳小姐此時始知道，租客原來一直透過保證公司繳交租金，所謂的保證公司會幫租客保管一筆款項，當租客無法交租時，就由保證公司動該款項代交，而陳小姐的租客原來早於2020年12月已經破產，但中介公司4個月後才通知她。根據日本法例，業主不能逼遷已破產的租客，變相要等租客自願離開，經過幾個月法律程序，租客才願意在8月底搬走。

不過經此一事，陳小姐已經對日本置業失去信心，只希望盡快出售，中介就建議她盡快找到新租客，否則難以賣出。結果陳小姐需要花費2萬元為房屋裝修，又要花一筆廣告費招租，不巧當年遇上疫情要減租吸客，一直以來都無人問津，結果陳小姐無收到12厘回報之餘，更要白白額外付出20萬港元的廣告費及租務管理費等支出。

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物業位置偏遠多老人

陳小姐見中介未有積極跟進，於是就嘗試找其他中介公司協助，結果得知另一個令她更為憤怒的真相，「原來Agent當初話我聽地段好方便，講到生活圈好舒適，其實原來嗰個位置一啲都唔方便，所以唔會接呢啲屋番嚟做租務。」

資深國際物業投資專家李丹翔解釋，陳小姐的物業位於大阪府的其中一個城市，而非大阪市，該處長者人口較多，若要坐公共交通工具到大阪市需時1小時。節目組委託當地人到陳小姐的物業實地視察，可見該建築外觀殘舊，門外貼上招租廣告，附近環境相當寧靜、人流稀疏，似乎適合退休生活。即使坐JR鐵路由大阪市到四條畷市，亦需要從車站步行十多分鐘才到達該處。李丹翔指，由於該位置並不鄰近市中心，所以租金會較低，至於所謂12厘回報亦只是表面回報，並非實際回報，表面回報並不包括管理費、差餉等。

他又提醒有意在日本置業的人士，由於日本經常發生地震，當地的建築物需要根據法例配備防震效果，2011年後的建成的房屋必須能夠防7級地震，而1983年至2011年前建成的最多能防4至6級地震，然而1983年之前的建築物則未必能防震。

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陳小姐的物業3年來既租不出、又賣不出，她曾經就此向中介求助，但對方卻推搪責任，「『租務問題唔係嚟問我，你要問番日本當地招募嗰邊，我只係做買賣』，我覺得成件事好似圈套。」她和節目組到有關中介公司，打算親身詢問該名女職員，但公司負責人卻指該員工放產假後，已經超過一年沒有回到公司，但仍然會「遙控」辦公，他又代該女職員向道歉，指對方因要照顧小朋友所以回覆會較慢，當中可能處事不佳。

涉事女職員否認欺騙

涉事女職員後來透過電話回應，否認自己曾經講過該物業地段好，「我絕對冇講過，我同佢講咗地點好回報一定低，如果回報高地點一定冇咁好，我肯定面對面同佢講過，當然呢樣嘢口同鼻拗。」她形容陳小姐「唔好彩」，剛置業就遇上租客破產，又遇上疫情難招租。至於房屋丟空但又要交租務管理費，該女職員就解釋該款項屬空屋管理費，業主亦可選擇不繳交，但自然就沒有專人幫忙管理。她自認處事可能有疏忽，但強調絕不會欺騙客人。

陳小姐對此事相當無奈，指當初完全信任中介公司所言，但也承認自己有不足，在不熟悉當地情況下、幾個月內就決定買樓，無做足功課。值得注意的是，在香港銷售海外物業的代理毋須領牌，不受物業管理業監管局監管；李丹翔就提醒，港人購買日本樓最好在當地找持宅建士資格（相當於本港的地產代理牌照）的人代理，而且事前做足功課，比較有保障。