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買舊樓中伏｜100萬買340呎舊樓 原租客僭建間7劏房 新業主求還原反遭索賠
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買舊樓中伏｜100萬買340呎舊樓 原租客僭建間7劏房 新業主求還原反遭索賠

買舊樓中伏｜100萬買340呎舊樓 原租客僭建間7劏房 新業主求還原反遭索賠

文: 程家健
2024.07.16
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買舊樓雖然較便宜，但風險亦相對較高。 HOY TV節目《一線搜查》最近報道，有市民最近以100萬元平價買入一個樓齡59年、有僭建物的單位，打算買入後跟從屋宇署命令自行清拆僭建物，但前業主簽下一份長達20年的租約，而承租人將單位及僭建物劏出7間劏房放租，當物業易手後就拒絕配合清拆僭建物，更要求新業主賠償租金。

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張先生在今年年初透過朋友介紹，以100萬元向一名年約90歲、已癱瘓的老婆婆購入一個樓齡59年的單位，當時他知道物業還有6年租約，而且平台上有僭建的劏房，打算入手之後跟從屋宇署指令清拆僭建物，未料當他和租客商討清拆僭建物時，發現事情並非他想像般簡單。

買舊樓中伏｜100萬買340呎舊樓 原租客僭建間7劏房 新業主求還原反遭索賠
張先生以100萬元向一名年約90歲、已癱瘓的老婆婆購入一個樓齡59年的單位。（節目截圖）
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「二房東」將物業一劏七出租。（節目截圖）
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前業主簽20年租約 二房東將物業一劏七出租

由於婆婆年老而且行動不便，無力管理物業，一直將單位租給一名租客使用及管理，以月租7000元簽下長達20年的租約，租金包管理費、差餉和地租，合約至2029年10月才屆滿。該租客在原本約340呎的單位劏出兩間劏房，還將平台上的約500呎僭建屋一劏五，將合共七個劏房出租，變相是該物業的「二房東」。

屋宇署去年4月早已對平台上的僭建物發出清拆令，要求命令發出30日內動工，並需於60日內完成清拆，但多年來婆婆都將物業交給租客管理，所以對清拆令並不知情，而租客也一直無視屋宇署的清拆令。

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屋宇署去年4月早已對平台上的僭建物發出清拆令。（節目截圖）
屋宇署去年4月早已對平台上的僭建物發出清拆令。（節目截圖）
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屋宇署去年4月早已對平台上的僭建物發出清拆令。（節目截圖）
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租客拒配合拆僭建物 反要求賠償租金

張先生與「二房東」商量時表示，願意給予半年時間讓所有劏房租客慢慢搬出後再執行清拆令，然而對方指自己仍有租約在身，而且為劏房投資了不少金錢，明言「配合不到」；他同時又「獅子開大口」，稱如果張先生堅持要清拆劏房，就要求賠償3年租金，即合共25.2萬元。

「我們只不過奉公守法地處理這件事，但他可能覺得，他是投資角度，不需要理會我。」

節目組翻查紀錄，涉事的僭建物早於2009年已經存在，現時狀況已經殘破，部分位置需上工字鐵支撐，而牆身也出現嚴重漏水，急需清拆修整。

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節目組翻查紀錄，涉事的僭建物早於2009年已經存在。（節目截圖）
僭建物早於2009年已經存在，現時狀況已經殘破。（節目截圖）
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「二房東」將物業一劏七出租。（節目截圖）
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承租人為地產代理 常承租物業改建劏房

追查下發現該承租人原來是一名姓陳的男子，在觀塘區做地產代理，經常與一名姓羅的女士聯名收購區內舊樓或承租物業，再改建成劏房放租。據法庭資料顯示，該姓羅的女子在2010年因拖延三年不肯執行屋宇署清拆令，被判監一個月。更有傳媒曾經報道指，兩人在觀塘區合共持有49個物業，當中四分之三曾被層宇署釘契，總數達91次。節目組曾經到訪陳先生的地產代理公司，不過其同事指對方鮮有在公司內出現，通常將生意交給職員跟進，之後記者又致電聯絡陳先生，不過被對方掛斷電話。

大律師指租約未必具法律效力

大律師李健志在節目中指出，屋宇署一旦發出清拆令，無論業主或租戶都需要配合，而且前業主與承租人當年簽定的租約中，其中一條條文提及如果單位是經政府收地、重建或清拆，租約可立即終止作廢，業主毋須賠償，換言之新業主根本毋須就清拆僭建物而賠償租客。

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大律師李健志指根據業主與承租人當年簽定的租約，新業主根本毋須就清拆僭建物而賠償租客。（節目截圖）
屋宇署指會考慮對無遵從的業主提出檢控。（節目截圖）
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另一方面，李健志又指出該份長達20年的租約未必有法律效力，因為如果租約多於3年，就要根據《物業轉易及財產條例》第4(1)條以「契約」的形式及程序訂立，不能用一般標準合約去處理。

屋宇署回覆查詢指，涉事的大廈是大規模清拆僭建物行動的目標樓宇之一，署方已在去年4至8月發出96張清拆令；截至今年6月，已就約50張未遵從的清拆令向業主發警告信，會繼續跟進命令的遵令情況，並會考慮對無遵從的業主提出檢控。

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