靠份糧難發達？日本富豪揭上班族2大獨有本錢 善用穩定月薪借力買樓建被動收入

日企社長：上班族有兩個條件可善用

日本媒體《President Online》報道，RAVIPA 社長新井亨在著作《前1%富裕階層傳授給孩子的世界第一理財課》中，談及年輕人看待金錢及投資的方式。他認為，擁有固定薪金的上班族不應只把自己視為「靠工資生活」，因為穩定現金流可讓人較有系統地安排儲蓄、日常開支及長線投資。他所指的兩項優勢包括：

• 穩定收入：定期收入有助規劃儲蓄、投資及還款安排，較容易了解自己可承受的風險水平

• 信貸紀錄與借貸能力：有持續收入及符合銀行要求的人士，申請按揭或其他信貸產品時或較有條件，但批核結果、利率及貸款額仍會視乎個人財務狀況、物業估值及金融機構審批而定

新井亨認為，創業有其機會，但亦可能涉及收入不穩、營運成本及資金壓力；保留正職並逐步建立其他收入渠道，對部分人而言或是另一種選擇。

「借力」不等於盲目借錢

新井亨把財富累積其中一個概念形容為「借力」：除了投入自己的時間及儲蓄，也要理解資金、制度及其他人的專業如何協助自己擴大成果。他以按揭置業為例，指投資者未必需要一次過付清樓價，而是可透過首期及融資買入資產。

不過，借貸本身並不等於財富。按揭投資涉及利率變動、樓價下跌、空置期、租客欠租、管理費、維修費、稅項及交易成本等因素；若租金收入不足以支付供款與各項持有成本，投資者仍要以自己的收入補貼開支。他提出的兩項置業觀點如下：

1. 先看現金流能否承受

新井亨認為，考慮收租物業時，不能只看將來樓價是否上升，更應先計算每月收支。理想情況下，租金收入應足以應付按揭供款、管理費、差餉、維修及其他持有開支；如扣除成本後仍有餘額，才屬正現金流。

但實際投資回報會隨利率、租金、空置時間、物業狀況及市場環境變化，並沒有任何物業能保證長期正現金流。置業前應預留緊急資金，並以較高利率、租金下調或一段時間未能出租等情境，評估自己是否仍有能力負擔。

2. 將投資視為長期決定

新井亨亦指出，資產累積未必來自短期買賣，而可能需要較長時間。他認為，與其把置業視作快速致富工具，更應理解持有資產期間需要面對供款、維修、租務管理及市場波動等現實問題。

長期持有未必必然升值，租金亦不一定持續上升；不過，對能承受風險、財務狀況穩健並有長期規劃的人而言，時間可讓還款、儲蓄及投資計劃逐步推進。關鍵在於投資前做好計算，而非假設市場只會向上。

上班族建立財務基礎 未必一定要買樓

對未準備好置業的人而言，穩定收入同樣可以先用於建立基本財務防線，例如：

• 整理每月收入、固定支出及債務還款

• 預留緊急備用金，以應對失業、疾病或突發開支

• 先處理利息較高的債務

• 按自己的風險承受能力了解儲蓄、保險及投資工具

• 涉及按揭、股票、基金或其他投資前，先理解產品風險、費用及最壞情況

新井亨的核心觀點是，上班族的固定收入未必代表財富受限；只要有長期規劃，並理解風險與現金流的重要性，便可逐步探索適合自己的資產累積方法。不過，每個人的收入、家庭負擔、負債、風險承受能力及置業條件不同，任何投資或借貸決定均應按個人情況審慎考慮。

<<本文僅整理作者觀點，只供一般資訊參考，並非投資、按揭、稅務或財務建議。投資涉及風險，物業價格及租金可升可跌，借貸亦會帶來還款責任；讀者作出任何投資或置業決定前，應自行評估財務狀況，並於有需要時諮詢持牌專業人士。>>

資料及圖片來源：《President Online》、新井亨《前1%富裕階層傳授給孩子的世界第一理財課》、Canva示意圖片