樓齡高、按揭批唔足 買二手公屋2大潛在「伏位」

2022.02.10

房委會將於2022年第1季推出「居屋2022」,除咗7個新建嘅居屋屋苑外,合資格嘅綠表人士及白居二中籤者,亦可以經居屋第二市場 (居二市場) 購買二手公屋,除咗售價比居屋平,唔少二手公屋位置佳,其實條件唔比新居屋差,但如果有意思買二手公屋,又有乜嘢要注意呢?

居屋2022有乜嘢二手公屋揀
合資格的綠表及白居二人士,可以免補地價,購買居二市場的公屋售盤。今次「居屋2022」就包括約在選樓日期開始前約三個月,從以下「租置計劃」屋邨回收單位,以及喺未來數月內回收嘅「租置計劃」單位中揀選單位。今次銷售計劃中可揀選的公屋單位,包括:

香港區:峰華邨、翠灣邨、利東邨、華貴邨

柴灣峰華邨係其中一個可供選擇嘅二手公屋屋苑。

香港仔嘅華貴邨一向有「海景公屋主」美譽,十分搶手。

華貴邨係其中一個叫價高嘅公屋王,已補地價嘅單位售價,迫近500萬。

九龍區:興田邨、德田邨、翠屏(北)邨、彩霞邨、竹園北邨、鳳德邨、黃大仙下邨(一區)、東頭(二)邨、李鄭屋邨、南昌邨

黃大仙下邨雖然樓齡舊,但交通方便,故亦十分受歡迎。

黃大仙及慈雲山一帶交通方便,故唔少住開呢區嘅公屋居民都會揀返同屋樓。

新界區:景林邨、寶林邨、翠林邨、恆安邨、耀安邨、顯徑邨、廣源邨、博康邨、葵興邨、長發邨、長安邨、青衣邨、富亨邨、富善邨、太和邨、運頭塘邨、祥華邨、華明邨、太平邨、天平邨、朗屏邨、建生邨、良景邨、山景邨、田景邨

馬鞍山嘅耀安邨,已經有約34年樓齡。

兩大潛在「伏位」一定要知!
雖然二手公屋價錢,會比新建居屋平,但除咗價錢,以下情況,都一定要考慮。

1.唔一定借足按揭
白居二買家購買公屋單位,原則上同樣享有高達9成按揭及長達25年按揭年期,當中亦無需支付按揭保費;但實質上,銀行借出按揭時,會考慮擔保期。房委會對公屋的擔保期是25年,銀行根據公屋剩餘的擔保期,釐定可批出嘅按揭成數及還款期。通常如果公屋單位首次出售日期,距離而家約14至15年內,先至有較大機會批足9成按揭同25年還款期。

如果二手未補價公屋單位,首次買入期計已達20年或以上,銀行可能只批出6成按揭,但按揭年期仍以25年為限,並非如私樓般可長達30年。由於已過擔保期,銀行在審批上會要求買家通過供款壓力測試,並提供足夠入息證明。

 如果二手未補價公屋單位,首次買入期計已達20年或以上,銀行可能只批出6成按揭。

2.二手公屋樓齡偏高
喺市場上出售嘅公屋,樓齡都喺25年或以上,屋邨內嘅公用地方與設施,可能都比較殘舊、老化或已損毀,需要進行維修,而有關維修開支或者都需要由業主分擔,雖然房委會有為租置屋邨設置維修基金,但若果資金用完,業主都機會需要共同承擔保養維修責任。

二手公屋樓齡高,邨內嘅公用地方及設施,都有機會比較殘舊或已損壞。

text/Joyce
photo/HKET圖片庫

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