租約到期,業主失咗踪!住滿12年,可以將單位「逆權侵佔」?!

2022.05.29

有關租務問題,多數是業主投訴租客欠租,或者租客埋怨業主對單位的損毀不負責任等,但今次有網民在連登討論區向網民求救,稱自己租約兩個月後到期,但無論是打電話或者send whatsapp,業主都音訊全無,樓主問大家應該是繼續住及交租?抑或應該先搬走,再追討回按金呢?但有網民卻指出:如果業主繼續「失蹤」達12年,樓主隨時可以將單位「逆權侵佔」……真係有咁嘅事?!

幾乎所有網民都叫樓主繼續住:「我建議你繼續住,再試吓唔交租一兩個月,睇吓業主仲有冇追你先,分分鐘業主無人無物死鬼咗,無人理物業,咁你可以唔使交租一年半載」、「繼續住,唔好交租,等佢自己搵你!」,樓主就回應:「我見佢whatsapp last seen幾個月前,會唔會移咗民,定中武肺死鬼咗!」,有網民就有類似經歷:「一般就繼續交租到完約,之後唔交租免費住,住到有人趕,因為冇租約,佢係追唔番租的。我真係試過,業主突然過身,佢屋企人有爭執 搞繼承搞咗好耐,期間免費住(佢有個親人想收樓,我話你攞承繼文件嚟見我)」。

有網民就話試過業主突然過身,在業主家人搞繼承權期間,免租繼續住。

點為之「逆權侵佔」?
但亦有網民提出,如果業主真的消聲匿跡足12年而樓主證明在單位住足12年,隨時可以把單位「據為己有」!「樓主發達。照交租12年,其間要間中都wtsapp佢,因為要顯示出你係盡咗力搵業主,12年後,申請逆權侵佔!記得保留呢十二年你侵佔個物業嘅證據,例如水電煤,電話線單,仲要成日拍片,證明你佔有該物業足夠12年!」,這位網民並無亂講,香港法律上的確有「逆權侵佔」這概念及案例。

原來所謂「逆權侵佔」是基於普通法的法律槪念,主要是根據「時效條例」(第347章)第7條為基礎,私人土地的侵佔時效為12年,官地則為60年。基本成立條件包括:
1.佔用者需要證明本人有連續並實質佔有該土地,即是這個「佔有」行為須為持續出現;
2.需證明佔有該土地的所需意圖,例如在該土地上加裝門鎖、門牌、圍欄,或在土地上耕種等;
3.佔用者需履行作為業主的責任,如繳付該土地的地租、差餉及維修費等,而未有受到業主的干涉,例如業主親自或透過第三者,作出如出律師信要求佔用者搬走等行動;
4.但如業主同意或曾授權佔用者佔用該土地,或佔用者己支付租金予業主,就會被視為缺乏侵佔該土地的所需意圖。

即如果在業主「失蹤」期間,租客連續12年無交租,並且能證明曾多次聯絡業主,包括如登報尋人等都不果,成功「逆權侵佔」的機會會比較大。當然實際情況是否合乎「逆權侵佔」條件,最好尋求律師專業意見。

要達成「逆權侵佔」,需證明佔有該土地的所需意圖,例如在該土地上加裝門鎖、門牌、圍欄等。

佔用者12年間毋須交租予業主,但需繳付該土地的地租、差餉及維修費等,並需要證明有努力嘗試聯絡業主但不果。

text/Joyce
photo/HKET圖片庫

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