瑞銀報告：香港樓市泡沫指數十大不入！風險級別竟比新加坡低？專家看淡樓市：恐重演日本泡沫危機

2025瑞銀全球樓市泡沫指數出爐

瑞銀每年發布《全球房地產泡沫指數》報告，分析全球21個主要金融中心城市的住宅樓價走勢，榜單以歐美城市為主，亞洲城市只有香港、東京、杜拜和新加坡。最新報告顯示，今年美國邁阿密以1.73分成為全球樓市泡沫風險最高城市，排名第二是日本東京（1.59分），緊隨在後的是瑞士蘇黎世（1.55分）。

2025全球房地產泡沫指數Top 10

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全球房地產泡沫指數

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香港樓市泡沫指數十大不入 風險級別比新加坡低

今年香港樓市泡沫指數為0.44分，僅排第15位，屬於「低風險」級別，較去年度0.74分的「中風險」明顯下降，風險程度更低於新加坡（0.55分）。

瑞銀指出，香港樓市成交活動回升，主要受惠於按揭政策放寬、物業印花稅減免、利率下降，以及樓價回落。經通脹調整後，實質樓價較2021年高位下跌近28%，現水平與2011年相若，顯示市場逐漸企穩，現水平與2011年時相若。不過，隨着美國利率走勢，融資成本預期將進一步放緩，因香港樓市庫存高企，未來樓價走勢料持平或輕微下調。

樓價跌兩成仍最難置業 港人儲14.4年才上車

在21個主要金融中心城市中，香港樓價跌幅稱冠，經計及通脹因素，近5年年均實質下跌5%以上，累跌兩成以上，但仍然是全球最難置業城市，香港人平均需要不吃不喝儲錢14.4年才能上車，置業難度全球第一。

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劉定堅唱淡樓市 預測香港樓價2年內爆破

儘管瑞銀報告指香港屬低風險，但不少評論人士持相反意見。漫畫人劉定堅日前更在個人YouTube頻道上傳新影片，預言香港樓市泡沫2年內爆破，住宅租金1年後下跌。他質疑瑞銀數據反映的是過去情況，「因為個Report係講緊以前，唔係講緊依家同未來」。

專家：香港樓市或重演日本泡沫

居美財經專家楊衛隆亦有相同想法，昨日（3日）他在社交平台發長文分享個人觀點，直言「香港樓價隨時閃崩」。他指出，香港面臨人口老化、就業市場惡化、北上消費和養老等問題，未來只會令越來越多人無力租屋買樓，長此下去香港樓市需求亦會下降。

楊衛隆指出，2025年香港樓市和1990年日本樓市有共通點，企業盈利和工資下降，樓價升得太多，但政府完全無視樓市危機，以為樓價總會回升，也令香港人和當年的日本人一樣，以為樓市不會崩潰。根據現時經濟狀況，他預測香港樓市最多支持3至6個月，接下來樓市崩潰使會拖垮金融業。他揚言，香港樓市即使能夠平穩渡過聖誕節，到了農曆年也無法支持下去。

網民看法兩極 爆破與否仍見爭議

相關報告及專家言論引起網民熱烈討論，不少人質疑「爆破」一詞過於誇張，「爆破即係跌幾多先？」亦有人認為樓市升跌仍以美國息口為主導，指出香港樓市短期難「閃崩」。

點擊看網民留言

• 爆破即係跌幾多先？
• 升跌主要都係睇美國息口
• 有無做數據分析？你知唔知租金升左幾多？每月5-10萬月薪同埋10萬月薪人數升左幾多？
• 閃崩倒是不會，畢竟不少港樓只是用來給全球資金炒賣和保值，除非銀行call loan，否則資金不會貿然離場

來源：瑞銀、HKET、YT@劉定堅狠辣批評、FB@楊衛隆、香港討論區