舊區重建｜41年舊樓安裝「共享升降機」 業主分期付款搭𨋢每次收$8毫

同場加映：

上個月，東樂宿舍大樓因新加裝的電梯，才在網路上為人所知。與深圳大多數老小區加裝電梯的模式不同，東樂宿舍樓的居民們用的是「分期付款」的方式。每部電梯造價60多萬，深圳市政府補助30多萬，電梯承建方墊付30萬。居民搭一次電梯，需支付2毛到8毛的費用，收費方是電梯承建方神州通立電梯（深圳）有限公司（以下簡稱神州通立電梯公司） 。

目前，東樂宿舍大樓業主與電梯承建方，各自擁有電梯一半的產權。如此交費15年，電梯承建方將依照合約約定，把手中50%的電梯產權份額，完整地歸還給東樂宿舍樓的業主們。這種模式也被稱為「共享電梯」。也就是說，東樂宿舍大樓的24戶業主，不需要一次湊出60、70萬，就可以享受2部加裝電梯的營運服務。這在眾口難調的住宅區裡，能更快形成統一意見。

此外，加裝電梯一般涉及地下管網改造。東樂宿舍大樓兩部電梯涉及到的管網改造費用，則需要屋主提前募款。這筆費用分攤到每戶，支出只有數千元，在業主的接受範圍之內。

首要難題：籌錢難

東樂宿舍大樓建成時，四周大都還是荒草地，不遠處的深南東路還在修建當中，3公里外的東湖麗苑，也就是中國第一個商品房小區，也才竣工不久。

1983年年底，盧楚漢與其他23名同事搬進東樂宿舍樓，住上了公司分配的房子，並在其後的房改中，拿到了紅本房產證。最早的這批住戶，都是東樂家電公司的員工，這家公司在上世紀主要承接香港的來料加工業務。1999年，東樂家電公司因經營不善而關門，同事們各謀出路。如今41年過去，宿舍樓裡的24戶老同事中，只有8戶賣掉了房子。其餘16戶業主，都是最初的老鄰居。

現在，整棟樓裡住著大約170位居民，老人、孕婦、嬰幼兒等出行不便人群約30人， 超過70歲的老人接近10位，年齡最大的鄰居接近90歲。盧楚漢住在一單元7樓，隨著年歲增長，抱小孫女上下樓，從超市回來拎著大包小包爬樓，他覺得越發吃力。

加裝電梯這件事，盧楚漢想了好幾年。妻子的叔叔住在附近的郵政大院，郵政大院也是老小區，6、7年前居民開始推進加裝電梯的事情，「那時候我就很心動」。盧楚漢真正付諸行動，是在兩年多前。 2022年，街對面的南華大樓開始推動加裝電梯的各項事宜。 「對面能裝，那我們也能裝啊」，盧楚漢聽說後， 拉上對門鄰居老呂，到社區工作站諮詢加裝電梯的程序，老呂也是他的老同事，兩人都已經退休了。

「工作站書記一聽，很快就安排專人對接這個事情，給了我們一個業主意見表，讓我們先去收集大家的意見，每棟樓要有3分之2的業主同意。」

按照要求，每棟大樓要有3名業主代表來推進此事。盧楚漢和老呂又找來四名鄰居，都是已經退休的前同事，大家一起來收集鄰居們的意見。沒有鄰居反對加裝電梯，但部分鄰居的態度是，「只要不讓我出錢，或少出點錢，我就願意」。

在與神州通立電梯公司搭上線之前，盧楚漢和其他幾位業主代表，前後找了四家電梯公司，四個公司給的方案都是直資模式，價格最高的是一部電梯70萬左右。電梯安裝費用如何分攤，幾個業主代表也去附近加裝過電梯的小區了解過，「我記得有一個小區，一梯兩戶，二樓一戶就要交2萬，多一層加2萬。​​

其實2021年，就有新聞報導了杭州老小區的「共乘電梯」模式，居民前期無需籌集加裝電梯費用，坐一次電梯，支付一塊錢。盧楚漢從別人口中聽過這種模式，他特意問了接觸的前幾家電梯公司「做不做共享電梯」，都被乾脆地回絕了。

「後來，一個住在南山的老朋友，跟我說他們小區裝的就是共享電梯」，老朋友住在南山區蘭麗花園，小區一棟一單元安裝的就是「共享電梯」，承建方就是神州通立電梯公司。靠著老朋友的介紹，盧楚漢與神州通立電梯公司搭上了線。

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在眾口難調的社區裡加裝電梯

蘭麗花園的共享電梯，建成於去年3、4月份，是神州通立電梯公司在深圳的第一個項目。去年10月份，盧楚漢、老呂和另外幾位鄰居，一起到蘭麗花園考察，「我們（把電梯）交給你做，起碼得看看你做的怎麼樣嘛」。在蘭麗花園新建的電梯裡，樓裡一位老太太衝著盧楚漢說， 「好啊好啊，哪怕一塊錢坐一次我也樂意」。

蘭麗花園與東樂宿舍大樓的電梯，單次收費標準大概一致。東樂宿舍樓層一層為商舖，“2樓2毛一次，往上依次增加，7樓8毛一次。每月設置封頂金額，2樓為100元，7樓為600元”，這一收費還包含了未來15年的電梯維修、維保、保險、電費、清潔等開銷。根據神州通立電梯公司總經理彭偉介紹，這項收費標準，是按照一戶3口，每日上下電梯4次測算出的，「這樣我們15年就可以收回墊付的30萬」。

「共享電梯」的方案拿出來後，東樂宿舍樓鄰居們提出了一些新的顧慮，「不知道地下的土質怎麼樣，聽說有些靠海邊的小區，還要先在地下注水泥加固，這個就要增加很多成本」、「萬一挖到燃氣管線，要挪動管線，那要花多少錢」、「這些費用有多高，大夥心裡沒底」。房子的價值，也是盧楚漢和幾位屋主代表說服鄰居的依據，「你裝了電梯，房子的價錢，跟沒電梯也是不一樣的嘛」。 ‍‍‍‍‍

雖然只有24戶業主，可大家各有各的考量，盧楚漢有時也覺得心裡沒底，住在郵政大院的親戚，眼看著小區別的樓棟陸陸續續都裝上了電梯，自己住的樓棟就是裝不起來，「每次問都快了快了，好多年了就是裝不起來，意見不統一，錢湊不齊嘛」。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

後來，十幾個老鄰居湊在一起吃了頓飯，五家電梯公司的方案放在飯桌上，「絕大多數支援共享，少數低樓層的鄰居想一次性付清。可不是所有人都願意一次拿一大筆錢出來，（選擇一次性付清這種方式），最後肯定拖來拖去搞不成」。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

還好，樓裡大多數鄰居相識多年，彼此熟悉，信任度也高，在社區工作站和業主代表們的推進下，東樂宿舍樓24戶業主最終都接受了「共享電梯」的方案。在盧楚漢的推薦下，住在郵政大院的親戚，居住的樓棟也裝上了“共享電梯”，目前電梯正在驗收當中。 「他們推了那麼多年推不動，一推這個模式，很快就成了。 」

根據彭偉介紹，在深圳，除了已投入使用的蘭麗花園和東樂宿舍樓， 神州通立電梯公司簽約的共享電梯項目接近300台，其中30多台在建設當中。「一棟樓10戶業主，我們就有10個甲方」，作為電梯承建方，彭偉和同事們同樣要應對「眾口難調」的問題。 ‍‍

老小區可能涉及舊改，是業主們顧慮的問題之一，「有些業主會擔心，萬一拆遷，這個電梯你承建方還有一半產權，怎麼辦」。彭偉介紹，在合約約定中，也特別列出了解決方案，「如果拆遷，我們無條件配合，只需要業主把我們墊付的錢一次性補齊，比如我墊了30萬，已經收回來15萬，業主把剩餘的15萬一次性付給我們就好」。 ‍‍‍‍‍‍手握一半產權的電梯承建公司，在未來15年出現經營問題，怎麼辦？ 「我們跟業主簽約的時候，也約定，如果公司倒閉了，那我的產權我無條件交給業主」，彭偉介紹。

居民對房子用途的規劃各異，對於加裝電梯的回饋也各不相同。彭偉和同事們在推動深圳的第一個計畫蘭麗花園時，遇到的情況更為複雜。蘭麗花園毗鄰南頭古城，地理位置優越，除了長居在此的老住戶，還有不少房子處於出租狀態。此外，一些新的年輕業主，只是把蘭麗花園，作為學區房做臨時過渡。老住戶加裝電梯的熱情最高， 「有業主跟我們說，我們這麼多年就這套房子，你說換電梯房，那也不容易，能把電梯裝起來是最好的」。

不過，房子處於房租狀態的業主，以及把這裡當過渡房的業主，加裝電梯的意願一般不高，「買來做學位房的業主，他就是為了孩子讀書買在這裡，住幾年可能就換房了，他們有時候反而更難溝通。

「房子租出去的業主，爬樓梯和坐電梯對他來說無所謂，怎麼樣他的房子都能租出去」，不過，彭偉觀察過福田區蓮花北村附近的租房廣告，「同樣大小，有電梯的月租比沒電梯，能高出1,000塊錢」，這也是他說服業主的一個理由。

「持反對意見的一般是低樓層住戶，裝了電梯，影響採光、通風、房價，這些理由我們都遇過。房價這個還是比較容易講通的，我們跟他說，裝了電梯就不是老破小了，就是小洋樓了，大家也能接受」，彭偉說。在業務推進中，彭偉發現，同樣是加裝樓梯，「共享模式」比一次性籌齊費用，阻力還是要小得多，「大家不用一次出一大筆錢嘛」。 「推進效率高，這也是我們推廣這個模式的原因」。

摸索一條能走通的路

盧楚漢在尋找電梯承建方的過程中發現，不是所有的電梯承建方接受「共享電梯」這個模式。彭偉深諳其中的原因，「每部電梯墊資30萬，15年才能收回來，這對成本控制、流動資金都有一定的要求，如果運營不善，很容易出現資金鏈的問題，很多同行不會這麼做的」。彭偉列舉了自己公司的優勢，「我們有製造電梯的工廠，有儲備的大量施工工人，這能更好地控製成本」。

神州通立電梯公司的前身是一家工程公司，「地產建築業不景氣，我們也要轉型」。 2020年，該公司在安徽新建電梯工廠，2021年投入生產。「看到深圳加裝電梯的補貼方案，我們決定來這裡開拓共享電梯的市場」，彭偉說，「如果沒有政府補貼，一部電梯60、70萬，全部由企業來墊付，現金流太緊張了，我們沒辦法保證自己活下去」。

2022年5月下旬，深圳市公佈《深圳市既有住宅加裝電梯實施方案》，其中提到，符合規定的加裝電梯項目，7層及7層以上35萬元/台、6層32萬元/台、5層29萬元/台、4層26萬元/台，補助資金由區財政承擔。

深圳上世紀80、90年代建起的低層住宅大樓，多未安裝電梯或急需更換電梯，單羅湖區就有687個老舊社區。根據統計，2023年深圳全市老住宅大樓，總共加裝電梯855台。 「根據我們摸排的情況，深圳大概有3萬棟老舊居民樓，有加裝電梯的需要」，彭偉介紹。

在進入深圳之前，神州通立電梯公司在合肥、六安等數個城市已承建數百部「共享電梯」。在全國已推出加裝電梯補貼方案的城市中，不同地區的補貼額度也各不相同，「深圳週邊的好幾個城市，補貼才15萬。西部一些資源城市，補貼額度也很高，太原有30萬，有些礦業資源城市有40萬，在那邊我們也有專案」。

「我們做這個模式，第一就是政府的補貼要夠高，我墊付的資金不需要那麼多，第二個要做到精準收費。如果沒有政府補貼，我們做共享，15年內把60多萬收回來，那意味著住戶坐一次電梯的收費要翻一倍，那很多業主會打問號，我要不要坐這個電梯。很多同行就失敗在這一點上。」

彭偉介紹，在國內嘗試共享電梯的同行中，早年採用刷卡收費形式，這種形式無法實現精準收費，「我去4樓，電梯裡5樓的住戶刷卡了，我跟著坐到5樓，大不了再下一層」。收費模式一旦出現漏洞，多數電梯承建方會選擇提高收費來彌補虧損，如此陷入惡性循環，最終導致營收惡化。

在東樂宿舍大樓，我曾經跟著一名外送員，搭乘了一班電梯。電梯內部，與其他居民樓並無不同，我和外帶小哥摁下樓層即可。彭偉解釋，電梯內安裝了人臉辨識系統，如果是已輸入系統的小區住戶，系統只需幾秒鐘就能辨識扣費。像我與外賣員這樣的外來訪客，樓梯內的相機會與電梯監控形成比對，「追蹤你去哪一戶，就從哪戶扣費。如果你哪戶都不去，我們就不收費」。

「蘭麗花園那部電梯，我們一個月能收回兩千六七的費用，東樂宿舍樓每部梯一個月也能收回2,000多塊，這比我們當初預期的要高一些，（運營得）還算比較樂觀」，彭偉說。