石屎剝落︱5先兆石屎剝落責任歸誰？士波令修復維修價錢/政府資助/預防方法
天花石屎剝落如何處理？天花跌石屎，裝修師傅話要做「士波令」？其實「士波令」（或稱士波拎）是石屎剝落（Concrete Spalling）的術語，意思是指在天花及牆身出現石屎剝落，而導致鋼筋外露並生鏽。
石屎剝落通常是長期累積的結果，如果不及時處理，更可能嚴重影響建築物的結構安全和外觀。當石屎剝落後固然要維修，但愈早發現就可以及早預防！即刻了解石屎剝落的先兆及特徵、成因及處理方法等。
屋宇署開無人機訓練助檢測樓宇外牆
屋宇署自去年首季起恒常化外牆特別勘察工作後，每年檢驗全港360幢樓宇。在去年的檢驗結果中，發現最多有外牆危險的樓宇屬油尖旺區，而在352幢存在外牆危險的樓宇中，有207幢由業主自行處理維修工作，餘下145幢則需政府承建商代辦。
為提升檢測樓宇的精準度，屋宇署在上月獲民航處批准成為小型無人機「進階訓練機構」，屋宇署人員可直接在署內接受訓練，或可根據工作需要自行培訓遙控駕駛員，以無人機檢測樓宇外牆，結合人工智能技術分析及評估樓宇外牆的狀況，有助提高樓宇安全，減低日久失修帶來的風險。
石屎剝落懶人包
石屎剝落原因
石屎剝落是混凝土表面出現裂痕或脫落的現象，以下是一些主要或常見的成因︰
1. 鋼筋腐蝕
鋼筋腐蝕是石屎剝落的主要原因之一，當混凝土中的水分和氧氣進入並與鋼筋接觸時，鋼筋會開始生鏽。腐蝕的鋼筋體積會膨脹，這種膨脹會對周圍的混凝土施加壓力，最終導致混凝土表面剝落，這種情況在潮濕環境中尤為常見。
2. 水分滲透
水分滲入混凝土內部，會引起鋼筋腐蝕和混凝土膨脹，或與混凝土中的鹽類或其他化學物質反應，這些反應可能會進一步削弱混凝土的結構及施加壓力，進而導致石屎剝落。
3. 混凝土養護不當
混凝土在硬化過程中需要適當的養護，以確保其強度和耐久性。如果養護不當，例如未能保持足夠的濕潤狀態，可能會導致表面出現裂縫和剝落。這種情況通常發生在施工後，未能及時覆蓋或保護混凝土的情況下。
4. 樓宇結構變化
樓宇結構的變化，例如地基沉降或結構負荷過重，也可能導致石屎剝落。當結構移動幅度過大時，會造成混凝土內部應力的不均衡，從而引發裂縫和剝落。
5. 混凝土天然老化
隨著時間推移，混凝土中的碳酸化過程會降低其內部的鹼性，使得原本具有保護作用的環境消失，從而使鋼筋更容易受到腐蝕。雖然這個過程是無可避免的，但只要定期維護就可以減緩其影響。
石屎剝落先兆
石屎剝落問題愈早發現，風險就愈小。大家亦可自行查看牆身狀況，看看有沒有以下情況！
1. 天花或牆身隆起
如果天花或牆身出現不明的隆起，這可能是因為內部鋼筋受潮膨脹所致，表明混凝土內部可能已經開始出現問題。
2. 出現水痕或水漬
天花或牆面上出現水痕通常是滲水的跡象，如果處之不理，長期的水分滲透便會導致混凝土內部鋼筋氧化，進而引發剝落。
3. 明顯裂痕
如果在天花或牆面上發現明顯的裂痕，這通常是鋼筋受潮膨脹的結果，表示混凝土的結構已經受到損害。
4. 出現銹漬
外牆或天花上出現銹漬是鋼筋腐蝕的明顯跡象，這通常伴隨著水分滲透，預示著石屎剝落的風險增加。
5. 敲打時有空鼓聲
輕敲牆面時，如果聽到空鼓聲音，這可能意味著混凝土與鋼筋之間的粘結已經失效，即是已經變成空心牆，應盡快尋求專家協助維修
石屎剝落責任
根據《建築物條例》，石屎剝落的責任主要由業主負擔，業主有責任確保其建築物的結構安全。但如果涉及樓上裝修或滲水，業主和樓上住戶均需負責。
如果是位於樓宇公用部分的欠妥之處，例如大廈外牆石屎剝落等，業主就應該通知業主立案法團或管理公司，安排委聘建築專業人士，以統籌所需的修葺工程。而有關費用一般應由所涉業主按大廈公契規定的份數分擔。
樓宇欠妥之處︱1. 非結構性裂紋
當中包括出現髮絲般的裂紋、出現伸向多個方向的裂紋、非結構牆和結構構件之間出現的裂紋。
樓宇欠妥之處︱2. 混凝土剝落
當中包括表面出現水漬或銹漬或滲水、出現裂紋、批盪或飾面磚剝落、表面隆起或大塊混凝土剝落，而令生銹鋼筋外露。
樓宇欠妥之處︱3. 結構性裂縫
當中包括出現穿過表層批盪深入至結構混凝土或承重磚牆的裂縫、在樓宇結構構件（如橫樑上）出現的裂縫、出現橫跨牆壁的長裂縫、裂縫出現銹漬、窗框或門框角位出現斜狀裂縫。
樓宇欠妥之處︱4. 外牆飾面破損
當中包括批盪或飾面磚與牆壁之間分離，或用鎚輕敲會發出像敲擊空心物體般的聲音、牆壁表面出現裂縫、表面隆起及內裏中空、物料脫落、批盪或飾面鬆脫。
石屎剝落賠償
上述都有提到，石屎剝落的賠償責任通常由業主承擔。與此同時，根據《建築物管理條例》第344章第28條，由2011年起，所有業主立案法團必須就有關建築物的公用部分及該法團的財產訂立第三者風險保險，旨在保障因大廈公用部分（如外牆、樓梯等）造成的第三者身體傷害或財物損失。
而每份保單的最低投保額為港幣$1,000萬元，如果因石屎剝落而導致第三者受傷或財物損失，如擊中路經的私家車或行人，保險公司會根據保單條款進行賠償。但如果業主因未進行定期維修，大廈日久失修而導致石屎剝落誤中途人等事故，保險公司有可能拒絕賠償。另外，如果賠償金額超過投保額，業主仍有可能需要自行承擔超出部分的賠償責任。
石屎剝落修補工序
修補和修復石屎剝落能有效延長建築物的使用壽命，除了找工程公司及裝修師傅幫忙處理外，住戶亦可以自行維修。
準備材料︰英泥、沙、水及英泥寶（可增強混合物的強度和防水性）
準備工具：鋼刷、鏟刀、刮板、砂紙、攪拌桶、膠手套、防護眼鏡
修補步驟︰
- 將沙和英泥混合（比例為4:1），再加入適量水和英泥寶，攪拌至均勻，備用。
- 使用鐵鎚和鑿子去除剝落或鬆動的混凝土，確保所有鬆動的部分都被清理乾淨。
- 用鋼絲刷清除表面灰塵及雜物，保持清潔，以便後續修補材料能夠良好粘結。
- 如果鋼筋暴露，應仔細檢查是否有生鏽情況。需要時使用鋼絲刷或砂紙去除生鏽部分，並在清理乾淨的鋼筋上塗抹防銹油，以防止未來的腐蝕。
- 使用油灰刀或抹子將混合好的修補材料均勻地填入剝落區域，確保填充到位且表面平整。注意不要將表面抹得過於光滑，保持一定的粗糙度，以便後續層次的粘結。
- 讓修補材料乾燥，通常需要24小時以上以確保完全固化。如有必要，在第一層乾燥後再塗上第二層，以彌補因乾燥而凹陷的部分。
- 在修補完成後，可以重新塗上防潮油漆，以增強防水性能。
- 完成修復後，定期檢查該區域以確保問題不再復發。
石屎剝落維修價錢
當發現牆面或天花板出現大面積的裂紋，特別是裂縫寬度超過1毫米，以及石屎剝落導致鋼筋暴露，且鋼筋表面出現生鏽時，便需要請專業人士介入。專業公司通常會提供詳細報價，並根據現場檢查結果給出具體建議。大家亦可參考以下維修價格︰
| 適用於小範圍的修補 | 約$2500 |
| 適用於中等範圍的修補（常見的維修費用） | 約$10,000 |
| 涉及大範圍或複雜的維修工作 | 可達$40,000 |
一般來說，維修費用會按面積計算，每平方尺約$65-$90。如果鑿通鋼筋及用包仔料（輕質維修砂漿）進行修補，費用會再增加。
石屎剝落資助計劃
政府設有多個資助計劃，幫助業主處理石屎剝落及其他樓宇維修問題，大家可看看自己是否符合申請資格！
1. 公用地方維修資助
獲得市建局批核資助的大廈可享有的資助，必須用於樓宇公用地方，與樓宇安全、環境衛生或環保有關的工程。資助會按單位數目作調整，核准一般工程總額連相關顧問費用介乎20%或30%，而資助金額上限為120萬元。
申請資格
- 樓齡須達30年或以上，適用於私人住用樓宇及綜合用途（商住兩用）樓宇。
- 樓宇內所有住用單位的平均每年應課差餉租值不得超過︰$187,000（市區）；$143,000（新界）。
- 須由法團作為申請人，如果未成立法團，則必須由全體業主作為申請人。
- 須以公開招標形式聘任認可人士或註冊檢驗人員進行全面勘察和統籌相關維修工程。
- 須同時參加受政府資助的「招標妥」樓宇復修促進服務。
- 不是單一業權的樓宇或樓高3層或以下的樓宇。
2. 強制驗樓資助計劃
資助僅限於聘任註冊檢驗人員進行首次訂明檢驗。如果實際費用未達資助上限，且同時收到強制驗樓及強制驗窗的通知，餘額可用於窗戶的檢驗。而資助上限根據樓宇的單位數目計算，金額最高上限為10萬元。
申請資格
- 須擁有樓齡達30年或以上的住用或綜合用途（商住兩用）樓宇。
- 須收到屋宇署或獨立審查組發出的「強制驗樓法定通知」，該通知應針對樓宇的公用部分。
- 需聘任根據《建築物條例》註冊的檢驗人員進行強制驗樓的訂明檢驗工作。
- 在未展開招標聘請上述有關人士前遞交申請。
- 須由法團作為申請人提交申請，尚未成立業主立案法團的樓宇，則需由全體業主作為申請人。
- 平均每年應課差餉租值不可超過$187,000（若樓宇位於市區）；$143,000（若樓宇位於新界）。
3. 預防性維修資助計劃
為樓宇復修未雨綢繆，達致「防患於未然」的效果。政府提供「預防性維修資助計劃」，以鼓勵大廈制定10年為周期性的維修保養計劃和有關工程的開支預算。計劃共分為兩個階段︰製作樓宇保養手冊及設立特別基金，每個階段分別可獲得最高上限3萬元及20萬元。
申請資格
- 樓宇必須為私人住用（包括公務員建屋合作社持有的樓宇）或綜合用途（商住兩用）樓宇
- 樓宇內所有住用單位的平均每年應課差餉租值符合限額的要求
- 須在未展開招標聘請「認可人士」前遞交本計劃的申請
- 樓宇未被納入市建局已公布的重建發展項目內
- 首次申請本計劃的資助
- 不是單一業權的樓宇或樓高3層或以下的樓宇
- 樓宇須符合以下其中一項︰
- 已成立業主立案法團
- 由合作社持有
- 由持有物業管理業監管局發出有效牌照的物業管理公司（持牌物管公司）提供物業管理服務
- 由指定公契經理人根據大廈公契條文提供物業管理服務
4. 有需要人士維修自住物業津貼計劃
為有需要自住業主提供財政資助，津貼維修自住樓宇的費用，改善樓宇失修的情況，加強其居所的安全。每個津貼申請上限為8萬元，而且每位申請人在首次成功申請有需要人士維修津貼的申請表提交日期起計10年內，最多可分4次申請。
申請資格
- 須持有有效香港身份證
- 須為住用或綜合用途樓宇內的住用單位業主
- 申請人及其合法配偶均居住在申請物業
- 不得為未獲解除破產令的破產人士
除此之外，申請人須符合以下其中一項條件：
- 年滿60歲長者（須符合入息及資產限額）
- 長者生活津貼的受惠人
- 傷殘津貼的受助人（須符合入息及資產限額）
- 綜合社會保障援助的受助人*
*綜合社會保障援助的受助人須同時符合︰
- 其同住家庭成員有65歲或以上長者
- 其同住家庭成員經由公立醫院或診所的醫生證明為殘疾人士或健康狀況欠佳人士
- 其同住家庭成員沒有50歲以下健全成年人
法律規範
根據《建築物條例》的勘測令、修葺令及檢驗及修葺通知，對於建築物的安全性有明確要求，業主或法團必須遵守相關法例，否則可能面臨法律責任。
法例規管︱1. 勘測令（第26A條）
對那些樓宇有早期損毀跡象的業主或法團，要求他們聘請認可人士對樓宇進行詳細勘測，找出失修及損毀的部分、類別、成因及其程度，然後向屋宇署提交補救或修復方案。
法例規管︱2. 修葺令（第26條）
要求那些有嚴重失修問題的樓宇，且可能危及公眾安全或造成損害。業主或法團須聘請認可人士監督修復工程，並在工程完成後需獲得屋宇署按既定的標準或指定的要求認可。
法例規管︱3. 檢驗及修葺通知（第30B條）
即是「強制驗樓計劃」，向樓齡30年或以上的樓宇發出法定通知書，規定業主或法團聘請註冊檢驗人員在指定期限內對樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗，以及進行檢驗後認為需要的訂明修葺工程。
除此之外，根據香港法例第228章《簡易程罪治罪條例》第4B(1)條，如果有人自建築物掉下任何東西，或容許任何東西自建築物墮下，以致對在公眾地方之內或附近的人造成危險或損傷者，則掉下該東西或容許該東西墮下的人，即屬犯罪。違者可處罰款$10,000元及監禁6個月。
預防石屎剝落
想預防石屎剝落，除了定期檢查與維護外，亦可遵從以下方法，減少石屎剝落的風險。
1. 定期檢查牆壁和天花板，留意是否有隆起、裂紋或水痕等徵兆。亦石聘請合資格的檢驗人員進行詳細檢查，特別是在樓宇結構較老或經過改建的情況下。
2. 如果發現有滲水情況，應立即找出並修補滲水源，以防止水分進入混凝土內部。而在施工時可選擇適當的防水材料，來減少水分滲透的風險。
3. 在鋼筋上方留有足夠的混凝土保護層，並使用能抵抗環境因素影響的混凝土配方，例如添加防腐劑或抗凍劑，以防止鋼筋直接暴露於潮濕環境中。
4. 保持室內通風良好，避免潮濕環境，以減少鋼筋氧化的風險。而對於容易受到冷熱循環影響的區域，例如外牆則可考慮加裝隔熱材料。
5. 定期清理建築物周圍的雜物，避免積水和潮濕環境。當發現小範圍的剝落或裂縫時，亦應立即進行維修，以免問題擴大。
*以上資料僅供參考，如有疑問請諮詢專業維修人士。
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如果大廈外牆石屎剝落，由於這是屬於樓宇公用部分的欠妥之處，業主應該通知業主立案法團或管理公司，安排委聘建築專業人士，以統籌所需的修葺工程，而有關費用一般會按大廈公契所規定的份數分擔。
天花石屎剝落想修補，可先準備英泥、沙、水、英泥寶、鋼刷、鏟刀、刮板、砂紙、攪拌桶等用具。
先將沙和英泥按4:1比例混合，加入水和英泥寶。清除鬆動混凝土並清潔表面，檢查鋼筋生鏽並處理。填入修補材料，保持粗糙表面。乾燥24小時以上，必要時加第二層。最後塗防潮油漆，並定期檢查。詳細修補屎剝落步驟可參考︰石屎剝落修補工序
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