港人買樓遇影印契業主！臨時合約加條款仍中伏！律師教路必須咁寫方保不失
港人買樓陷阱多，即使小心防範「無契樓」亦可能中招。近日有首置客買樓時，業主僅提供影印契，令他險失近四十萬訂金兼要賠償損失。大律師指出，影印契雖在特定條件下具法律效力，但銀行未必承造按揭。買家簽署臨時合約時，必須列明要求正本樓契方能自保。
《東張西望》近日報導一宗有關港人買樓防無契樓，最後業主僅提供影印契，買家一度陷困局的個案。據悉，全港有6成業主已供完物業，但為免丟失及保存樓契，竟然會選擇將物業加按。因為樓契一旦損毀或遺失，隨時影響按揭及轉售，大大影響物業價值。
首置客誤買「無契樓」
市民李先生（化名）早前打算斥資390萬購入荃灣一個二手單位，身為首置客的他，深知俗稱「無契樓」的風險，因此在簽署臨時買賣合約前，曾再三向地產經紀確認業主是否持有樓契。經紀當時信誓旦旦表示「有房契在律師行」，李先生遂放下戒心。
為求萬全，李先生更在臨時買賣合約中加入條款，列明「如果業主房契及業權不完整，業主同意退回所有訂金，取消交易，雙方不作任何追究。」直至5月底，他按程序支付共39萬元的訂金，簽署正式買賣合約，並向銀行申請按揭。
直至6月30日，銀行回覆申請沒有問題。之後李先生就聯絡律師樓師爺了解流程。直至7月8日，李先生致電律師行師爺追問，師爺才透露業主遺失了樓契正本，只有業主宣誓的誓章。李先生頓時晴天霹靂，擔心銀行拒絕批出按揭，令交易無法完成。若銀行最終不批按揭，李先生將被視作違約，不僅訂金會被全數沒收，更可能遭賣方追討差價損失。
原來賣方律師在6月5日回覆物業只有業主宣誓的誓章，惟買方律師樓相隔了一個月才通知李先生。師爺表示「睇過宣誓睇過土地證明文件，覺得冇問題，係Good Title（良好業權）。」
影印契受法律認可嗎？
沈豪傑大律師解釋，本港法例上，若業主能提供經律師鑑定，是由樓契正本所影印出來的副本，或者直接由土地註冊處所影印，那麼它是具有法律效力的。」
然而，影印契具有法律效力並不代表市場會接受。許多銀行和律師樓為規避風險，不願為只有影印契的物業承辦交易和按揭。銀行界人士指出，主要憂慮是業主可能利用正本樓契向第三方借貸，若業主一走了之，「之後發現為什麼再有一個新買家，然後他才拿出現契呈上法庭，這樣就會有影響。」
買家憂無正本契影響按揭
李先生擔心因沒有樓契正本影響銀行按揭，屆時將無力支付尾數，「這樣變成是我違約，損失了訂金之餘，還要賠償他的佣金給地產那邊。」再三思索後，李先生跟師爺表達想踢契（取消交易）。惟師爺解釋，因為臨約及正約條款上沒有列明拒絕影印契，「在法律上，如果是影印契加宣誓的，應該當作一份完整的房契。」
雖然李先生在臨時合約加了條款保障自己，不過對於樓契及業權不完整一項不夠具體，影響了無償取消交易的可能。
提出業權質詢後 業主奇蹟覓回樓契正本
在今次個案中，李先生最終更換律師，出信給業主提出業權質詢。幾天後，賣方竟「奇蹟地」尋回正本樓契，事件才得以解決。為避免其他買家重蹈覆轍，法律專家提醒，準買家在簽署臨時合約時，必須加入極為具體的條款，清楚寫明「業主必須提供樓契正本，否則買家可單方面取消買賣。賣方必須退回訂金。由於臨時合約的條款在未經雙方同意下不能隨意更改，此舉能為買家提供最大保障。
事實上，這種依賴實體樓契的制度在國際上已漸被淘汰。美國、英國、澳洲、新加坡等已發展國家早已採用物業登記制度，業權以登記處的紀錄為準，毋須依賴繁複且容易遺失的紙本文件。
香港政府雖早在2004年通過《土地業權條例》，只要在註冊處登記了業權，即可被視為一個有效的業權，但該條例至今仍未設定生效日期。延宕近二十年後，政府計劃於2027年分階段推行「業權註冊制度」，惟初期僅涵蓋新批土地，大量現存的舊有物業和土地仍需沿用舊制度，意味著「影印契」問題在短期內依然困擾市場。
來源：東張+
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