施政報告2026前瞻｜倡北都居屋首期降至5% 青年買250萬樓僅12.5萬即上車

北都由「住宅新市鎮」轉型「產業主導」

香港首份五年規劃將於9月16日由特首李家超公布，同日緊接發表本屆政府任期最後一份《施政報告》。與過往新市鎮發展模式不同，北部都會區這次強調產業先行，並非單純以興建住宅為主軸。

北都概念自2021年提出至今，已進入實質建設階段。政府去年已啟動一系列前期工作，包括推出「按實補價」政策；首個「片區開發」項目招標結果近日揭曉，中標財團投入約168億元發展洪水橋項目。與此同時，北都大學城相關用地亦已同步展開招標，發展步伐明顯加快。五年規劃諮詢文件中，將大學城定位為北都發展的重要引擎，並提出以創新科技驅動北都產業，同時推動醫療創新及生物醫藥產業發展，強化「產、學、研」一體化，並集中建設河套深港科技創新合作區，打造區內創科合作樞紐。

「職住平衡」為何成為關注焦點？

北都要真正吸引人才進駐，單靠產業或住屋任何一方均不足夠。目前香港經濟活動仍高度集中於港九一帶，新市鎮往往未能提供足夠或匹配的工作機會，令不少居民每日仍要承受跨區通勤之苦。若北都要突破這個困局，關鍵在於能否讓居民「原區工作、原區居住」，而非單純將人口遷往新社區，卻依然要每日長途往返市區上班。

政界倡人均居住面積提升至10平方米以上

針對「住大啲」議題，跨黨派議員近月已多次提出建議，將北都公屋及資助房屋的人均居住面積，由現時不少於7平方米，提升至10平方米以上，部分房委會委員甚至建議先試行增至8.4平方米。有政界人士認為，提升人均居住面積符合社會普遍期望，亦有助推動房屋政策邁向更高質量發展的方向。

智庫倡青年首期降至5% 屬四大配套方案之一

除了居住空間，「上車」首期門檻同樣是青年置業的一大障礙。智庫「未來經濟學院」今年較早已發表研究報告，提出一套涵蓋四方面的政策建議，包括：

• 首期要求：將指定北都居屋項目中，青年白表買家的首期要求由10%降至5%
• 房屋比例：將公屋與資助出售房屋比例，由現時6：4逐步調整至5：5
• 抽籤機制：引入累進式攪珠權重，增加青年住戶中籤機會
• 單位設計：改善單位面積及家庭友善設計

以首期建議為例，若以250萬元單位計算，首期要求將由25萬元大幅降至12.5萬元，理論上可讓有穩定收入但欠缺首期的青年，更容易踏出置業第一步。

政府態度審慎 關注供款壓力風險

不過，政府對放寬按揭要求態度相對審慎。房屋局今年7月回覆立法會質詢時指出，居屋定價是根據中低收入非業主住戶家庭的可負擔能力計算；若進一步降低白表申請者首期要求，或提供首期免息貸款計劃，需要留意有意置業青年可能面對的風險，包括是否會令未具足夠負擔能力人士貿然入市，增加日後供款壓力。

有議員對此回應時表示，理解當局立場，並認為置業本質上並非短線投資，年輕人必須先評估自身負擔能力。他們建議政府可進一步豐富置業階梯，以更具彈性方式滿足不同年輕人的置業需要，例如探討現有機制（如「白居二」等計劃）的延伸應用空間。

原區就業與優質社區 被視為關鍵吸引力

多名議員及業界人士認為，北都未來將是結合產業與住屋發展的新區，若居民能夠實現「原區就業」，將是吸引年輕人遷居北都的重要元素。若北都發展能同步提供更優質居住環境，包括更大的人均居住面積、更完善社區配套及更方便的交通網絡，將有助提升整體生活質素，對鼓勵年輕人長遠在北都定居具有正面作用。

亦有意見指出，工作地點與居住地點未必自動掛鈎。即使居民在北都區內上班，若區內欠缺完善的社區配套，例如文化娛樂設施、社群活動空間及休憩用地，居民仍可能傾向選擇在其他地區居住，未必願意實際遷入定居。

北都置業關鍵建議一覽

隨着北都建設進入加速階段，「職住平衡」能否真正落實，除了取決於產業能否成功吸納人才就業，更需要住屋政策、社區配套及置業門檻三方面同步配合。新一份《施政報告》及五年規劃能否為這些建議提供具體回應，將是判斷北都發展方向的重要指標。

資料來源：智庫「未來經濟學院」、房屋局、房委會、政府新聞處、北郭都會區官網、綜合報道