公屋揀樓大忌！睇樓遇10大公屋情況寧願放棄「等二派」附睇樓實地視察清單

成功上樓是無數香港家庭的願望，當收到房屋署的配房通知書時，喜悅之情更是溢於言表！然而，就算獲派公屋單位，準公屋住戶也要留意一些隱藏的揀樓大忌。如果大家遇到以下幾種情況，更力勸大家「寧願放棄是次機會，等『二派』！」

公屋揀樓大忌︱1. 近垃圾房/升降機

如果獲派的公屋單位正隔壁（尤其是一梯八伙或以上的舊公屋設計）或斜對面就是每一層的「垃圾房」，或與升降機、水泵房僅一牆之隔，就要小心會受到升降機噪音及人流進出的滋擾，以及需忍受「垃圾房」異味︰

公屋單位近垃圾房/升降機問題

• 公屋垃圾槽異味︰尤其在香港濕熱的夏季，公屋垃圾房的惡臭異味難以避免地會通過氣流或門縫滲入單位，造成嚴重室內空氣污染。而且住在垃圾房附近，蚊蟲、曱甴、老鼠等害蟲滋生問題亦更為嚴重
• 升降機噪音︰升降機運作時產生的低頻「嗡嗡」聲或水泵啟動時的震動噪音，其實屬於難以隔絕的結構傳導噪音。如果是睡眠質素極差或需要Work From Home的人來說，容易造成極大的精神壓力
• 公眾走廊頻繁滋擾︰進出升降機及倒垃圾的人流會增加公眾走廊的嘈雜度

公屋揀樓貼士

揀樓時應詢問單位是否靠近升降機/「垃圾房」，並在非繁忙時間（如深夜或清晨）實地考察，聆聽是否有持續的低頻聲音。

公屋揀樓大忌︱2. 低層單位

如果獲派的公屋單位位於極低層（即5樓或以下），景觀容易面向樓宇內部的狹小天井/內園（俗稱「天井景」），或被密密麻麻的排污/去水喉管完全阻擋（俗稱「喉管景」），這樣不但有採光及漏水問題，也更易被外人窺視，私隱度較低︰

低層公屋單位問題

• 單位採光嚴重不足︰低層單位長期被樓宇結構遮擋，古易導致室內長期陰暗潮濕，極易導致牆身發霉，影響居住者的呼吸道健康及心理健康。而且因室內採光不足，需要長時間開燈，電費消耗高
• 單位漏水/倒灌風險高︰低層單位是喉管老化或塞渠的「重災區」，一旦高層單位的喉管堵塞或爆裂，污水倒灌、滲漏及惡臭問題往往最先且最嚴重地發生在低層單位，維修工程複雜且費用高昂
• 私隱度低/噪音大︰低層單位容易被外人窺視，且受地面或街外噪音影響較大

公屋揀樓貼士

儘量避開正對樓宇L型或U型凹陷處、接近渠位的最低層單位。

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公屋揀樓大忌︱3. 西斜/東斜單位

如果獲派的公屋單位面向正西（即「西斜」）或正東（即「東斜」），可能導致單位長時間遭受猛烈陽光暴曬，從而有機會令單內室內溫度飆升，加速建材和裝修物料老化及增加牆身滲水危機︰

公屋單位西斜/東斜問題

• 公屋冷氣費︰公屋西斜單位下午暴曬後，容易導致室內溫度飆升至極高。即使在晚上，牆身儲存的熱力仍會緩慢釋放，為降低熱力，坐戶或需要長開冷氣機，電費因而飆升
• 裝修物料高溫老化︰陽光中的紫外線會加速窗框、膠喉、油漆等建材物料老化、脆化及褪色，大大縮短其壽命，並增加長遠的維修成本
• 牆身滲水隱患︰牆身長時間暴曬後會迅速升溫，但遇冷又會快速收縮。經常在這種熱脹冷縮的情況下，容易使牆身形成微小裂縫，增加日後外牆滲水的風險

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實地視察時感受牆身溫度，並留意單位牆身是否有明顯的褪色或龜裂痕跡。

公屋揀樓大忌︱4. 樓齡太舊

公屋樓齡一旦超過40年或以上（例如部分舊長型、Y型公屋），便有機會面臨樓宇結構老化問題。除了需面臨頻繁的大型維修工程外，舊公屋的隔音也較差，對住戶造成不便︰

公屋樓齡舊問題

• 舊公屋維修︰舊樓外牆、水喉、電力系統等容易出現問題，屋邨管理處因而需要頻密進行大型維修工程，對住戶造成長時間的噪音和不便
• 公屋隔音差︰舊公屋設計上通常隔音較差，單位間隔不靈活，而且通常不設升降機直達地面，可能需要轉乘或行樓梯到達地面
• 公屋重建︰高齡公屋就算可重建，但重建期較長，搬遷安排也可能帶來不確定因素

公屋揀樓貼士

如果可以，透過房屋署/屋邨管理處了解該樓宇最近5年進行過的大型維修工程記錄。如果剛完成大型維修，短期內樓宇結構風險會降低。此外，實地視察時亦可檢查單位內的原裝水喉和電線是否已更換，以及窗框是否有漏水或老化鬆脫的痕跡。

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公屋揀樓大忌︱5. 生活配套不足

如果公屋位置偏遠，且缺乏完善的交通網絡（如遠離地鐵站），或屋邨附近缺乏基本生活配套（如超級市場、街市、診所、體育設施等），住戶日常生活上都需要長途跋涉，嚴重影響生活品質︰

公屋生活配套不足問題

• 高昂交通費︰如果堅住地方與返工地點距離遙遠，每天上班時間過長，或需依賴昂貴的邨巴/小巴接駁，增加生活開支之餘，長遠來說也是一種精神折磨
• 長者/小孩日常生活不便︰如果是有長者或有小孩的家庭來說，平時採購日常用品或看醫生時也需長途跋涉，大大影響生活品質

公屋揀樓貼士

對此建議提前從屋邨前往家庭主要成員的工作地點或子女學校，實測上班上學時間和交通成本。另外實地視察時，亦宜檢查屋邨5分鐘步行距離內，是否有街市/超市、便利店和診所等基本生活配套。

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公屋揀樓大忌︱6. 邨內品流複雜

如果獲派的公屋屋邨整體社區環境較差，可能是曾經發生些較高罪案率或不當行為的記錄，對獨居長者或婦女及子女成長也有較大擔憂︰

公屋品流複雜問題

• 公屋治安/社區安全︰尤其對獨居長者或婦女來說，夜間出入或進出走廊時更要多加小心。而子女在品流複雜邨內成長，也有機會耳染目濡
• 公屋環境衛生︰品流複雜的屋邨，公共地方可能出現亂拋垃圾、塗鴉等問題，影響居住環境觀感

公屋揀樓貼士

想避免入住品流複雜的屋邨，其實可以在深夜或週末下午等不同時段，實地視察屋邨環境，如公園、走廊等公共地方的人流和狀況。另外，亦可留意屋邨入口及大堂是否設有保安員當值，以及升降機內是否有CCTV，這些細節也可以反映屋邨管理的嚴謹程度。

公屋揀樓大忌︱7. 單位細小

如果獲派的公屋單位屬於新落成公屋中極細小的「納米單位」，或舊公屋中實用面積過小的單位，可能難以滿足家庭成員的居住需求，影響生活舒適度之餘，家庭成員之間也會因空間過小而增加摩擦︰

公屋單位細小問題

• 家庭不和睦︰由於居住空間不足，生活擁擠，從而導致家庭成員間的摩擦增多
• 家居佈置擺放困難︰由於公屋空間不足，缺乏儲物空間或基本家具擺設已佔用大部分地方，嚴重影響生活舒適度
• 公屋納米單位裝修成本︰如果想善用空間，或需花費更多裝修成本進行「向上發展」或訂製隱藏式家具，從而增加裝修成本

公屋揀樓貼士

由於新公屋的設計趨向「納米化」，四人家庭的新公屋單位可能比舊屋邨的二人單位還要小，因此如果想追求實用空間面積的話，建議優先考慮樓齡較舊但實用率較高的單位。

另外大家在揀樓前，亦可根據家庭人數和生活習慣，精準量度現有或計劃購買的主要家具尺寸（如床、衣櫃），或考慮使用多功能家具（如組合床、伸縮餐桌）及垂直收納，並利用地氈、屏風或書架等劃分客廳、飯廳及睡眠區的功能。

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公屋揀樓大忌︱8. 跳樓重災區/曾出意外

如果獲派的公屋單位屬於曾經發生嚴重意外，如跳樓重災區或兇殺案，可能屬不吉利公屋。如果家庭成員重視傳統風水，單位面向「對沖」的屋苑結構，即「刀鋒」或「天橋直沖」，也是風水大忌︰

公屋意外單位問題

• 心理壓力︰雖然實質影響不大，但對重視傳統風水或心理敏感的家庭來說，便有可能造成持續的心理陰影和壓力
• 轉讓困難︰這些曾發生意外的不吉利公屋單位，即使日後申請「綠表」轉售，在二手市場上的價值和受歡迎程度也會大打折扣

公屋揀樓貼士

在揀樓時，可間接詢問房屋署職員該單位是否屬於「特快公屋編配計劃」名單內的單位（特快單位通常是曾發生過事故的單位）。

而如果家庭成員較重視傳統風水的話，建議避免選擇單位大門正對電梯、樓梯或走廊盡頭（俗稱「路沖」）的單位，因為這些單位在傳統風水上，被視為較容易聚集煞氣或不穩定的格局。

公屋揀樓大忌︱9. 設施簡陋

尤其是部分舊公屋或較小型的屋邨，周圍可能缺少基本的休憩或康樂設施，如公園、球場、社區會堂等︰

公屋設施簡陋問題

• 兒童活動空間少︰如果有子女/兒童的家庭，小孩可能缺乏足夠的戶外活動和社交空間，家長或要帶子女「跨區玩樂」

公屋揀樓貼士

對此建議事先查閱屋邨規劃圖，確認至少有兒童遊樂場、長者健身設施和足夠的休憩空間。但即使屋邨邨內設施簡陋，如果鄰近的屋苑或公園有完善設施也仍可接受，但此時應留意步行距離能否補足所需。

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公屋揀樓大忌︱10. 單位號碼不吉利

如果公屋單位尾數是香港人普遍忌諱的數字，如「4」與「死」諧音，可能要多加注意。但這只是一個完全主觀的顧慮，對實際居住品質並沒有影響︰

公屋不吉利單位號碼問題

• 心理不適︰雖然這只是介乎家庭成員的主觀感受，對實際居住品質沒有影響，但對部分家庭來說，不吉利的號碼可能會造成長期的心理不適

註︰以上資料只供參考。

公屋睇樓實地視察清單

公屋派樓通知書給予的睇樓時間通常只有30分鐘，因此申請人睇樓時須極度集中，以決定是否接受派，還是等待下次機會。以下為大家整合一份「公屋睇樓實地視察清單」，從4個方面教大家快速且高效地評估單位是否宜居。

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公屋睇樓注意︱1. 公屋環境

• 觀察單位門口距離垃圾房/垃圾槽出入口有多遠，量度2步以上距離
• 檢查單位大門外的公共走廊光線是否充足、地面是否乾燥
• 檢查窗外視野，有無被鄰棟大樓、消防喉管、電線槽或隔音屏障等大型設施擋住

公屋睇樓注意︱2. 窗戶/通風系統

• 確認窗框材質是新式鋁合金推拉窗，還是舊式金屬框（或鐵窗）鉸鏈推窗
• 嘗試打開和關閉所有窗戶，檢查開合是否順暢、有無卡頓
• 檢查窗框有無明顯變形或生鏽，玻璃有無裂痕
• 檢查廁所和廚房的排氣口有無被外牆結構或障礙物阻擋

公屋睇樓注意︱3. 牆身/地面/喉管系統

• 用硬幣或手指輕敲客廳和睡房的牆身及地磚，檢查是否有大面積的空心聲（空鼓）
• 仔細檢查天花板與牆身交界處，以及所有角落，有無明顯的黃色水漬或大面積油漆剝落
• 檢查地腳線和牆角（尤其廁所附近）有無黑色或綠色的發霉黑點
• 在廁所和廚房同時將所有水龍頭開到最大，並按下沖廁鈕，觀察去水速度是否暢順，有無怪異的「咕嚕」聲
• 檢查所有窗台底部和地腳線，看是否有白色粉末狀物質積聚
• 檢查露台和廁所地台的排水口位置，是否處於最低點，排水坡度是否正確

公屋睇樓注意︱4. 電力及其他設施

• 檢查單位內的總掣是否能正常開關，測試幾個代表性的電掣插頭和燈掣是否能正常運作
• 檢查大門開關是否順暢，門鎖是否能正常運作；檢查門框與牆身之間有無明顯裂縫
• 檢查單位內原有的洗手盆、座廁、鋅盤有無明顯裂痕或損毀

註︰以上資料只供參考，如有疑問請諮詢專業人士。

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