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新居驗樓注意︱購入二手樓/全新樓驗樓須知！收樓驗樓程序+驗樓留神位置清單及工具
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新居驗樓注意︱購入二手樓/全新樓驗樓須知！收樓驗樓程序+驗樓留神位置清單及工具

新居驗樓注意︱購入二手樓/全新樓驗樓須知！收樓驗樓程序+驗樓留神位置清單及工具

文: 陸秋燕
2025.04.12
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新居屋驗樓、二手樓驗樓︱成功上樓固然開心，但各位準業主收到新居屋單位後，也要進行簡單的驗樓，以免日後自己裝修時發現有問題，需要額外請師傅執修時，有機會要求逐項收錢！驗樓除了可以聘請有經驗的驗樓師協助外，也可以跟着「新樓驗樓清單」自己驗。以下整合新居驗樓所需工具、至少6大驗樓注意點，以及驗樓相關問題，業主可做好功課。

驗樓師懶人包

無論是一手樓（新樓），還是二手樓，入伙前都應先驗樓。（資料圖片）

驗樓程序

無論是一手樓（全新樓），還是二手樓，入伙前都應先驗樓。當購買手續完成後，業主會收到房委會發出的「收樓通知書」。業主就可以依照通知信上的指示，致電所屬的管理處預約收樓。收樓時，業主會從管理處取得單位鑰匙驗收單位。

購入二手樓或全新樓，在驗樓時，業主需確認單位基本資料及規格是否符合買賣合約時的內容。一般來說，全新樓的臨時買賣合約會列明單位基本資料；二手樓則按「現狀」來買賣。

至於，房委會轄下的公屋/居屋/綠置居等有屋邨辦事處的房屋，不論是購入二手樓或全新樓，在驗樓時萬一發現有問題，及在未開始裝修工程前，可在收樓後7日內向房委會 / 入伙收樓大使提交「損壞情況報告表」，要求房委會執修有問題部分。否則裝修時，裝修師傅或會就執修工程徵收額外費用。

業主在新落成屋邨/屋苑新入伙驗樓時發現有問題，可經網上申報執修項目服務；而其他屋邨/屋苑的新入伙業主則可以書面通知房委會，房委會將按需要作出適當跟進。

公屋入伙須知

*以上內容僅供參考，如有疑問請查詢專業人士。

【購入二手樓】


二手樓驗樓程序

二手樓業主通常是以「現狀買入」的臨時買賣合約進行交易，即是如果收樓後有任何問題，都無權要求發展商負責維修，除非是賣家承諾會維修的部份，否則在檢驗到問題亦須自行負責維修。

因此建議二手樓業主在收樓前（成交前）一、兩天登門驗樓再次檢查，看看單位狀況跟簽約時無異，同時確保已按合約要求呈「交吉」狀態，避免收樓前出現其他問題。

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新居驗樓︱ 基本驗樓工具

自行驗樓前，除了要帶備售樓書和驗樓清單，以便對照實測新樓和記錄真實狀況外，亦要記得帶齊驗樓工具，以便進行驗樓。以下工具可作參考。

基本驗樓工具
基本驗樓工具
基本驗樓工具
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基本驗樓工具
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基本驗樓工具
基本驗樓工具
基本驗樓工具
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基本驗樓工具
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  1. 電筒︰檢查房屋角落或昏暗區域、假天花、櫃頂，查看各種細節
  2. 捲尺/拉尺︰測量房屋空間的實際尺寸，確保與官方數據相符
  3. 濕度計︰測量房屋內部的相對濕度，以及浴室廚房有否滲水
  4. 水平儀/平水尺︰測試地板、牆面、窗台等結構的水平度
  5. 相機/手機︰記錄驗樓過程中發現的問題
  6. 金屬棒︰輕敲牆身，檢測有否批盪、滲水問題
  7. 水桶︰裝水測試廁所、廚房等的地台及去水位
  8. 廁紙/紙巾︰檢查有機會漏水的地方或窗邊漏風，以及馬桶的去水能力
  9. 梯子︰檢查天花、假天花時使用
  10. 附長柄的鏡子︰檢查窗外、外牆或者難以直接觀察的地方
  11. 附通電顯示燈的電插頭︰測試電掣是否能正常操作
  12. 他筆/試電筆：測試有否帶電
  13. 可擦拭Marker：在玻璃上記錄瑕疵
  14. 告示貼︰標籤發現問題的地方，上面可以描述問題，方便發展商維修

*以上內容僅供參考，如有疑問請查詢專業人士。

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新居驗樓︱新樓驗樓清單

收樓時業主通常會獲物業管理署派一份「驗樓清單」，業主可按照清單紙上的項目驗樓，並填寫任何需要執修的地方，最重要便是確保沒有漏水滲水問題。

驗樓注意點︱1. 檢查大門

  • 檢查門鎖是否運作正常
  • 確保大門開關順暢和安裝穩固
  • 檢查關門後門縫是否太大，門框空隙是否過闊，否則會有漏風和隔音問題，長時間使用也有機會鬆脫
  • 檢查大門的油漆是否平滑，沒有刮花

檢查大門的油漆是否平滑，沒有刮花。（資料圖片）

確保大門開關順暢和安裝穩固。（資料圖片）
檢查門鎖是否運作正常。（資料圖片）
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驗樓注意點︱2. 驗窗

  • 檢查窗框及窗扇是否難以開啟或關閉、以及變形或不穩
  • 檢查窗是否能貼合關上，以不能插入卡片爲準或能夾緊紙張
  • 測試門窗的推拉動作，確保順暢
  • 檢查窗鉸有沒有變形或缺漏、及嚴重生銹

測試門窗的推拉動作，確保順暢。（資料圖片）

檢驗玻璃面有否破爛或破裂。（資料圖片）
檢查窗鉸有沒有變形或缺漏、及嚴重生銹。（資料圖片）
使用濕度採測儀檢查窗邊滲水情況，如果濕度超過33%（以針插式為列）的話，屬於有明顯滲水情況出現。（資料圖片）
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驗樓注意點︱3. 試插頭位

  • 檢查每個電燈開關和電源插座，確保可以正常使用
  • 檢查廁所的電源插座，確保使用防潮插座和有防濺措施
  • 檢查洗手盆的上方不應有插座

檢查每個電燈開關和電源插座，確保可以正常使用。（資料圖片）

驗樓注意點︱4. 檢查廁所浴室

  • 檢查洗手盆、馬桶等排水位置，觀察排水是否順暢，有無積水
  • 檢查座廁沖水是否暢順
  • 檢查洗手盆背部是否離隙，洗手盆下方、坐廁後方、渠管等是否存在漏水問題
  • 開啟花灑向四周噴水，注意牆壁有否滲漏

開啟花灑向四周噴水，注意牆壁有否滲漏。（資料圖片）

  • 確保浴室地台斜水足夠，去水順暢，避免出現養水情況
  • 檢查喉管有否漏水，以及插座和開關是否運作正常
  • 在各水盆注滿水後快速放水，觀察有否滲漏
  • 檢查企缸邊的防水膠是否完整

 

檢查洗手盆、馬桶等排水位置，觀察排水是否順暢，有無積水。（資料圖片）
檢查洗手盆背部是否離隙，洗手盆下方、坐廁後方、渠管等是否存在漏水問題。（資料圖片）
檢查座廁沖水是否暢順。（資料圖片）
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檢查洗手盆、馬桶等排水位置，觀察排水是否順暢，有無積水。（資料圖片）
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驗樓注意點︱5. 檢查廚房

  • 檢查水龍頭來水及鋅盆去水是否正常
  • 檢查地面去水位有否淤塞
  • 確保爐具及煤氣等運作正常
  • 使用濕度計測試牆身濕度，以確保廚房的防水
  • 檢查洗衣機去水位置

檢查廚方工作枱面的花痕、崩花位及污漬。（資料圖片）

檢查水龍頭來水及鋅盆去水是否正常。（資料圖片）
檢查地面去水位有否淤塞。（資料圖片）
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驗樓注意點︱6. 檢查地板地台石屎

  • 檢查石屎、泥水批盪是否平直
  • 檢查牆角是否直、地台是否傾斜

木地板是否有花痕及色差。（資料圖片）

檢查牆角是否直、地台是否傾斜。（資料圖片）

  • 木地板是否有花痕及色差
  • 牆磚及地磚是否平直及有裂紋，油漆是否平滑

驗樓注意點︱7. 檢查牆身地板

  • 用驗樓棒敲打牆磚、牆身、地板，是否有空洞的回音，檢查是否有空鼓。

用錘子敲擊地磚和牆磚，檢查是否有空鼓。（資料圖片）

驗樓注意點︱8. 檢查玻璃

  • 仔細檢查玻璃窗、露台玻璃門、露台玻璃等有沒有裂痕、氣泡。

*以上內容僅供參考，如有疑問請查詢專業人士。

新居驗樓︱3大驗樓標準

想釐定自己的樓宇質素是否合格，亦可以參考以下三個範疇作出分析，驗樓人員亦是按這個作參考。

  1. 安全性︰例如安裝在高處的物件是否容易墮下、鋒利的尖角位置、電線短路的風險，這些都有機會對住戶構成危險
  2. 功能性︰例如窗邊位置的防水功能是否正常，外牆、露台及工作平台是否有滲水情況，地台去水功能是否正常等
  3. 美觀性︰牆身表面裂紋、玻璃花痕 及地板刮花等雖然未必會影響安全及其功能，但這些瑕疵皆會影響觀感

新居驗樓︱聘請「驗樓師」

除了自行驗樓外，業主亦可以聘請專業人士（例如建築測量師）代為檢查單位。消委會曾指出，香港並沒有任何法定的驗樓師資格及認證方式。任何建築師、裝修師傅或相關技工，只要具備驗樓知識及經驗，或完成相關驗樓課程，亦可自稱驗樓師。如果日後有甚麼爭拗，合資格驗樓人士所作的瑕疵報告（defects list）經過政府認可人士核實簽署後，會有法律效力，不用擔心與發展商在細節上有爭拗，延誤入伙日期。

新居驗樓︱驗樓需時多久？

驗樓所需時間視乎單位大小，以一個實用面積500平方呎的單位為例，由2位驗樓人員同時檢查，一般需時2小時至半天不等。而在單位檢驗後，工作人員會在問題地方貼黃色memo紙（俗稱︰貼黃紙），整理相片及執修項目的紀錄，向物業主提交報告，完成所有程序大約需要1天至1星期不等，業主再送呈物業管理公司跟進「執修」。

在單位檢驗後，工作人員會在問題地方貼黃色memo紙（俗稱︰貼黃紙）

*以上內容僅供參考，如有疑問請查詢專業人士。

新居驗樓︱驗樓收費要幾多？

消委會曾訪問測量師謝志堅及香港建築師學會，指驗樓服務收費一般按單位大小及地區而定。如果單位位處偏遠地區，收費可能較高或需徵收附加費；但如果驗樓人員在當日會在鄰近地方檢查多於一個單位，附加費則有機會酌情減收。而驗樓收費一般約為每平方呎$5至$10。部份驗樓師會設最低消費，以吸引客人，但單位面積愈大，費用亦會相應提高。

註︰以上資料只供參考，如有疑問請諮詢專業人士。

資料來源︰公屋入伙須知、新聞公報-資助房屋單位的施工質素 、消委會

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香港並沒有任何法定的驗樓師資格及認證方式。任何建築師、裝修師傅或相關技工，只要具備驗樓知識及經驗，或完成相關驗樓課程，亦可自稱驗樓師。如果業主缺乏專業裝修知識或想委託專業人士幫手驗樓，可考慮用驗樓師，費用及驗樓服務收費一般按單位大小及地區而定。

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