居屋裝修設計常見問題︱預算幾多?驗樓清單/裝修限制/二手居屋注意事項

文: 陸秋燕
2024.11.14

380呎、400呎居屋裝修點搞好?居屋裝修前要驗樓?居屋裝修都有大學問!究竟那些地方不可以拆、那些要先向屋宇署申請、二手居屋裝修又有甚麼要注意?以下整合了5個居屋裝修的常見問題及限制,大家準備做居屋裝修設計前睇下有甚麼要注意吧!

1. 居屋裝修預算幾多錢?

根據最新資料,香港居屋的實用面積通常介乎約186至510平方呎,平均400呎左右。在裝修不同面積的居屋單位時,預算會因單位大小、設計需求和材料選擇而有所不同。以下是一些常見面積的裝修預算及設計建議:

居屋單位面積單位人數設計建議預算範圍
186至280平方呎適合1至2人居住
  • 通常為一房單位或改建為開放式廚房
  • 設計上需注重儲物空間的利用
約$10萬至$20萬
約285至400平方呎適合2至3人居住
  • 通常為一房或兩房另加一個小客廳
  • 可考慮改變廁所門方向或重新配置廚房設施
約$15萬至$30萬
450平方呎以上適合4人及以上家庭
  • 可設計為兩房至三房或更多
約$25萬至$40萬

2. 居屋裝修前要驗樓?

業主收樓時必須進行驗樓,以更了解單位的實際狀況,避免未來的麻煩和額外開支。驗樓期間可使用手機拍照或錄影以記錄所有問題,以便於與原業主溝通及作為後續維修時的參考。大家亦可在有問題的地方貼上告示,以便維修工人準確找到問題位置。

驗樓清單

  • 牆面︰自行敲牆檢查是否有空心牆的情況,以及確定油漆批盪是否扎實
  • 地面:仔細檢查地面的平整度,使用天線筆敲擊檢查是否有空心磚或地板傾斜的情況
  • 窗戶:多次開關窗戶測試其窗鉸順暢與否,亦可觀察窗框窗體有否彎曲、晃動或縫隙過大,這可能導致漏風或漏水
  • 水管和排水系統:檢查廚房、浴室及露台的去水速度是否正常,使用水瓶或水桶測試排水,確保沒有堵塞現象
  • 電力系統:使用帶顯示燈的插頭檢查所有插座是否通電正常,避免安全隱患
  • 衛生設備:檢查馬桶、洗手盆等是否通暢,並確保沒有漏水現象
  • 廚房設備:確認爐具、煤氣等運作正常,沒有漏氣或故障
  • 窗邊和牆角:檢查窗邊是否有水漬或滲水痕跡,特別是在雨季前應特別注意防水情況

如果不確定自己能否準確驗樓,亦可以考慮聘請專業驗樓師,他們能提供更全面的檢查並出具法律效力的驗樓報告。


3. 居屋裝修有甚麼限制?

居屋裝修時須符合相關法規和大廈公契的要求,一旦發現違規改動,業主需要自費糾正或還原到原來的狀態,更有可能被逼終止租約並要求搬遷,甚至影響到業主的信用記錄和未來的房屋申請。

不可拆除/隨意改動

  • 凡涉及結構性危險的裝置不可拆除或改動,如主力牆和橫樑
  • 鋁窗不可隨意更改,否則可能違反大廈公契,特別是大型玻璃窗

須事先向屋宇署申請並獲得批准

  • 將梗廚改為開放式廚房,因需要拆門及涉及改變間隔
  • 任何涉及衛生間的重大改動,如更換排水系統
  • 增設閣樓或平台,須向屋宇署申請並提交相關圖則以獲得批准
  • 在外牆安裝空調機、玻璃幕牆或其他外部裝置

某些小型工程,如豎設用磚建造的非承重牆,也需要根據「小型工程監管制度」通知屋宇署,但無需事先獲得批准。


4. 二手居屋裝修有甚麼要注意?

  1. 石屎修葺︰樓齡達20年以上的二手居屋有機會出現石屎牆爆鋼筋,需要重新修葺
  2. 更換廚櫃︰舊廚櫃可能會出現腐爛、變形或水損等使用不便問題,例如抽屜無法正常開關或門無法緊閉
  3. 更換電箱及電線︰舊電線可能已經老化,裝修時應考慮進行全面檢查和更新,以符合最新的安全標準
  4. 檢查防水層狀況︰特別是在樓齡較高的居屋中,如果發現漏水問題,必須在進行其他裝修前先解決這個問題
  5. 更換地板磁磚︰如果居屋樓齡超過10年,現有磁磚可能已經磨損或不符合當前標準
  6. 拆去原裝廁所︰原裝廁所可持續使用40年,但如果入住時居屋樓齡已達35年以上最好拆去,而更換新廁所,最多亦只可使用13至14年

5. 居屋裝修時間?

根據《噪音管制條例》,大型裝修工程(如拆牆、使用重型機動設備)只能在平日早上7時至晚上7時之間進行;而小型裝修(如油漆、電鑽作業等)則可延長至晚上11時。所有類型的裝修在星期日及公眾假期全日禁止進行。

除非有關人士能出示「建築噪音許可證」,否則在以上法定時間外進行裝修而發出噪音均屬違法。如果承建商或住戶未能遵守這些時間限制,一經定罪,最高可被判處罰款港幣$10,000。如果持續違規可能會導致管理公司或房屋署的介入,甚至可能影響租約的續簽。

 

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好師傅CoDeco裝修平台」接受訪問時表示,新公屋和居屋均以「清水樓」交樓,即只有廚房和浴室的基本設備,沒有多餘裝潢,不少人新居入伙都動輒花費30、40萬大裝修;但其實只要懂得慳錢秘技,減省不必要支出,一個300餘呎單位「平裝」只需約14萬元。以382呎長沙灣麗翠苑單位為例,全屋裝修連訂造傢俬只需14.5萬元:

 

在該個案中,價錢已包括各種必要工程,戶主只需自行購置梳化、飯桌及家電便可入住,工程已包括︰

  • 清拆工程 (清拆廁所及廚房之牆身、地台瓦、潔具)
  • 泥水工程 (全屋地台及腳線﹑新造廁所、廚房牆身、地台瓦、企缸及浴缸裙腳﹑新起半腰間隔磚牆連批盪﹑廁所及廚房防水)
  • 油漆工程 (新造半腰間牆批灰油漆)
  • 鋁天花工程 (廁所新造鋁質天花,連一盞天花燈)
  • 玻璃浴屏工程
  • 鋁質玻璃間牆及玻璃門工程 (新造鋁質玻璃間牆及玻璃門,連普通門鎖及所有小五金)
  • 木器及傢俬 (C字櫃﹑鞋櫃連到頂儲物櫃﹑鏡櫃﹑儲物櫃連陶瓷洗手盆﹑廚房吊櫃﹑廚櫃連石英石枱面及不銹鋼鋅盆)
  • 雜項及保險

另外,喉管方面,部分人裝修時會一併更換廚廁喉管,大多選擇產自澳洲或英國等地的銅喉;然而近年落成的公屋及居屋均已採用銅喉,壽命約有20年以上。一般更換「一廚一廁」喉管,約花費2萬元,故除非特別鍾情個別喉管牌子,或想將明喉改為暗喉,否則未必需要更換。

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