舊區重建|41年舊樓安裝「共享升降機」 業主分期付款搭𨋢每次收$8毫

2024.09.06

(文章由深圳微時光公眾號授權轉載)「建於1983年的東樂宿舍大樓,與羅湖美術館僅隔一條社區小馬路。在網路世界裡,這個老舊社區是個不起眼的存在,我在地圖上、房產交易app,甚至周邊房產仲介口中,都打聽不到它的所在。

同場加映:

上個月,東樂宿舍大樓因新加裝的電梯,才在網路上為人所知。與深圳大多數老小區加裝電梯的模式不同,東樂宿舍樓的居民們用的是「分期付款」的方式。每部電梯造價60多萬,深圳市政府補助30多萬,電梯承建方墊付30萬。居民搭一次電梯,需支付2毛到8毛的費用,收費方是電梯承建方神州通立電梯(深圳)有限公司(以下簡稱神州通立電梯公司) 。

目前,東樂宿舍大樓業主與電梯承建方,各自擁有電梯一半的產權。如此交費15年,電梯承建方將依照合約約定,把手中50%的電梯產權份額,完整地歸還給東樂宿舍樓的業主們。這種模式也被稱為「共享電梯」。也就是說,東樂宿舍大樓的24戶業主,不需要一次湊出60、70萬,就可以享受2部加裝電梯的營運服務。這在眾口難調的住宅區裡,能更快形成統一意見。

此外,加裝電梯一般涉及地下管網改造。東樂宿舍大樓兩部電梯涉及到的管網改造費用,則需要屋主提前募款。這筆費用分攤到每戶,支出只有數千元,在業主的接受範圍之內。

首要難題:籌錢難

東樂宿舍大樓建成時,四周大都還是荒草地,不遠處的深南東路還在修建當中,3公里外的東湖麗苑,也就是中國第一個商品房小區,也才竣工不久。

1983年年底,盧楚漢與其他23名同事搬進東樂宿舍樓,住上了公司分配的房子,並在其後的房改中,拿到了紅本房產證。最早的這批住戶,都是東樂家電公司的員工,這家公司在上世紀主要承接香港的來料加工業務。1999年,東樂家電公司因經營不善而關門,同事們各謀出路。如今41年過去,宿舍樓裡的24戶老同事中,只有8戶賣掉了房子。其餘16戶業主,都是最初的老鄰居。

現在,整棟樓裡住著大約170位居民,老人、孕婦、嬰幼兒等出行不便人群約30人, 超過70歲的老人接近10位,年齡最大的鄰居接近90歲。盧楚漢住在一單元7樓,隨著年歲增長,抱小孫女上下樓,從超市回來拎著大包小包爬樓,他覺得越發吃力。

加裝電梯這件事,盧楚漢想了好幾年。妻子的叔叔住在附近的郵政大院,郵政大院也是老小區,6、7年前居民開始推進加裝電梯的事情,「那時候我就很心動」。盧楚漢真正付諸行動,是在兩年多前。 2022年,街對面的南華大樓開始推動加裝電梯的各項事宜。 「對面能裝,那我們也能裝啊」,盧楚漢聽說後, 拉上對門鄰居老呂,到社區工作站諮詢加裝電梯的程序,老呂也是他的老同事,兩人都已經退休了。

「工作站書記一聽,很快就安排專人對接這個事情,給了我們一個業主意見表,讓我們先去收集大家的意見,每棟樓要有3分之2的業主同意。」

按照要求,每棟大樓要有3名業主代表來推進此事。盧楚漢和老呂又找來四名鄰居,都是已經退休的前同事,大家一起來收集鄰居們的意見。沒有鄰居反對加裝電梯,但部分鄰居的態度是,「只要不讓我出錢,或少出點錢,我就願意」。

在與神州通立電梯公司搭上線之前,盧楚漢和其他幾位業主代表,前後找了四家電梯公司,四個公司給的方案都是直資模式,價格最高的是一部電梯70萬左右。電梯安裝費用如何分攤,幾個業主代表也去附近加裝過電梯的小區了解過,「我記得有一個小區,一梯兩戶,二樓一戶就要交2萬,多一層加2萬。

其實2021年,就有新聞報導了杭州老小區的「共乘電梯」模式,居民前期無需籌集加裝電梯費用,坐一次電梯,支付一塊錢。盧楚漢從別人口中聽過這種模式他特意問了接觸的前幾家電梯公司「做不做共享電梯」,都被乾脆地回絕了。

「後來,一個住在南山的老朋友,跟我說他們小區裝的就是共享電梯」,老朋友住在南山區蘭麗花園,小區一棟一單元安裝的就是「共享電梯」,承建方就是神州通立電梯公司。靠著老朋友的介紹,盧楚漢與神州通立電梯公司搭上了線。

在眾口難調的社區裡加裝電梯

蘭麗花園的共享電梯,建成於去年3、4月份,是神州通立電梯公司在深圳的第一個項目。去年10月份,盧楚漢、老呂和另外幾位鄰居,一起到蘭麗花園考察,「我們(把電梯)交給你做,起碼得看看你做的怎麼樣嘛」。在蘭麗花園新建的電梯裡,樓裡一位老太太衝著盧楚漢說, 「好啊好啊,哪怕一塊錢坐一次我也樂意」。

蘭麗花園與東樂宿舍大樓的電梯,單次收費標準大概一致。東樂宿舍樓層一層為商舖,“2樓2毛一次,往上依次增加,7樓8毛一次。每月設置封頂金額,2樓為100元,7樓為600元”,這一收費還包含了未來15年的電梯維修、維保、保險、電費、清潔等開銷。根據神州通立電梯公司總經理彭偉介紹,這項收費標準,是按照一戶3口,每日上下電梯4次測算出的,「這樣我們15年就可以收回墊付的30萬」。

「共享電梯」的方案拿出來後,東樂宿舍樓鄰居們提出了一些新的顧慮,「不知道地下的土質怎麼樣,聽說有些靠海邊的小區,還要先在地下注水泥加固,這個就要增加很多成本」、「萬一挖到燃氣管線,要挪動管線,那要花多少錢」、「這些費用有多高,大夥心裡沒底」。房子的價值,也是盧楚漢和幾位屋主代表說服鄰居的依據,「你裝了電梯,房子的價錢,跟沒電梯也是不一樣的嘛」。 ‍‍‍‍‍

雖然只有24戶業主,可大家各有各的考量,盧楚漢有時也覺得心裡沒底,住在郵政大院的親戚,眼看著小區別的樓棟陸陸續續都裝上了電梯,自己住的樓棟就是裝不起來,「每次問都快了快了,好多年了就是裝不起來,意見不統一,錢湊不齊嘛」。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

後來,十幾個老鄰居湊在一起吃了頓飯,五家電梯公司的方案放在飯桌上,「絕大多數支援共享,少數低樓層的鄰居想一次性付清。可不是所有人都願意一次拿一大筆錢出來,(選擇一次性付清這種方式),最後肯定拖來拖去搞不成」。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

還好,樓裡大多數鄰居相識多年,彼此熟悉,信任度也高,在社區工作站和業主代表們的推進下,東樂宿舍樓24戶業主最終都接受了「共享電梯」的方案。在盧楚漢的推薦下,住在郵政大院的親戚,居住的樓棟也裝上了“共享電梯”,目前電梯正在驗收當中。 「他們推了那麼多年推不動,一推這個模式,很快就成了。 」

根據彭偉介紹,在深圳,除了已投入使用的蘭麗花園和東樂宿舍樓, 神州通立電梯公司簽約的共享電梯項目接近300台,其中30多台在建設當中。「一棟樓10戶業主,我們就有10個甲方」,作為電梯承建方,彭偉和同事們同樣要應對「眾口難調」的問題。 ‍‍

老小區可能涉及舊改,是業主們顧慮的問題之一,「有些業主會擔心,萬一拆遷,這個電梯你承建方還有一半產權,怎麼辦」。彭偉介紹,在合約約定中,也特別列出了解決方案,「如果拆遷,我們無條件配合,只需要業主把我們墊付的錢一次性補齊,比如我墊了30萬,已經收回來15萬,業主把剩餘的15萬一次性付給我們就好」。 ‍‍‍‍‍‍手握一半產權的電梯承建公司,在未來15年出現經營問題,怎麼辦? 「我們跟業主簽約的時候,也約定,如果公司倒閉了,那我的產權我無條件交給業主」,彭偉介紹。

居民對房子用途的規劃各異,對於加裝電梯的回饋也各不相同。彭偉和同事們在推動深圳的第一個計畫蘭麗花園時,遇到的情況更為複雜。蘭麗花園毗鄰南頭古城,地理位置優越,除了長居在此的老住戶,還有不少房子處於出租狀態。此外,一些新的年輕業主,只是把蘭麗花園,作為學區房做臨時過渡。老住戶加裝電梯的熱情最高, 「有業主跟我們說,我們這麼多年就這套房子,你說換電梯房,那也不容易,能把電梯裝起來是最好的」。

不過,房子處於房租狀態的業主,以及把這裡當過渡房的業主,加裝電梯的意願一般不高,「買來做學位房的業主,他就是為了孩子讀書買在這裡,住幾年可能就換房了,他們有時候反而更難溝通。

「房子租出去的業主,爬樓梯和坐電梯對他來說無所謂,怎麼樣他的房子都能租出去」,不過,彭偉觀察過福田區蓮花北村附近的租房廣告,「同樣大小,有電梯的月租比沒電梯,能高出1,000塊錢」,這也是他說服業主的一個理由。

「持反對意見的一般是低樓層住戶,裝了電梯,影響採光、通風、房價,這些理由我們都遇過。房價這個還是比較容易講通的,我們跟他說,裝了電梯就不是老破小了,就是小洋樓了,大家也能接受」,彭偉說。在業務推進中,彭偉發現,同樣是加裝樓梯,「共享模式」比一次性籌齊費用,阻力還是要小得多,「大家不用一次出一大筆錢嘛」。 「推進效率高,這也是我們推廣這個模式的原因」。

摸索一條能走通的路

盧楚漢在尋找電梯承建方的過程中發現,不是所有的電梯承建方接受「共享電梯」這個模式。彭偉深諳其中的原因,「每部電梯墊資30萬,15年才能收回來,這對成本控制、流動資金都有一定的要求,如果運營不善,很容易出現資金鏈的問題,很多同行不會這麼做的」。彭偉列舉了自己公司的優勢,「我們有製造電梯的工廠,有儲備的大量施工工人,這能更好地控製成本」。

神州通立電梯公司的前身是一家工程公司,「地產建築業不景氣,我們也要轉型」。 2020年,該公司在安徽新建電梯工廠,2021年投入生產。「看到深圳加裝電梯的補貼方案,我們決定來這裡開拓共享電梯的市場」,彭偉說,「如果沒有政府補貼,一部電梯60、70萬,全部由企業來墊付,現金流太緊張了,我們沒辦法保證自己活下去」。

2022年5月下旬,深圳市公佈《深圳市既有住宅加裝電梯實施方案》,其中提到,符合規定的加裝電梯項目,7層及7層以上35萬元/台、6層32萬元/台、5層29萬元/台、4層26萬元/台,補助資金由區財政承擔。

深圳上世紀80、90年代建起的低層住宅大樓,多未安裝電梯或急需更換電梯,單羅湖區就有687個老舊社區。根據統計,2023年深圳全市老住宅大樓,總共加裝電梯855台。 「根據我們摸排的情況,深圳大概有3萬棟老舊居民樓,有加裝電梯的需要」,彭偉介紹。

在進入深圳之前,神州通立電梯公司在合肥、六安等數個城市已承建數百部「共享電梯」。在全國已推出加裝電梯補貼方案的城市中,不同地區的補貼額度也各不相同,「深圳週邊的好幾個城市,補貼才15萬。西部一些資源城市,補貼額度也很高,太原有30萬,有些礦業資源城市有40萬,在那邊我們也有專案」。

「我們做這個模式,第一就是政府的補貼要夠高,我墊付的資金不需要那麼多,第二個要做到精準收費。如果沒有政府補貼,我們做共享,15年內把60多萬收回來,那意味著住戶坐一次電梯的收費要翻一倍,那很多業主會打問號,我要不要坐這個電梯。很多同行就失敗在這一點上。」

彭偉介紹,在國內嘗試共享電梯的同行中,早年採用刷卡收費形式,這種形式無法實現精準收費,「我去4樓,電梯裡5樓的住戶刷卡了,我跟著坐到5樓,大不了再下一層」。收費模式一旦出現漏洞,多數電梯承建方會選擇提高收費來彌補虧損,如此陷入惡性循環,最終導致營收惡化。

在東樂宿舍大樓,我曾經跟著一名外送員,搭乘了一班電梯。電梯內部,與其他居民樓並無不同,我和外帶小哥摁下樓層即可。彭偉解釋,電梯內安裝了人臉辨識系統,如果是已輸入系統的小區住戶,系統只需幾秒鐘就能辨識扣費。像我與外賣員這樣的外來訪客,樓梯內的相機會與電梯監控形成比對,「追蹤你去哪一戶,就從哪戶扣費。如果你哪戶都不去,我們就不收費」。

「蘭麗花園那部電梯,我們一個月能收回兩千六七的費用,東樂宿舍樓每部梯一個月也能收回2,000多塊,這比我們當初預期的要高一些,(運營得)還算比較樂觀」,彭偉說。

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