房協居屋2025︱觀塘峻然vs粉嶺聚然樓盤/呎數/交通/設施配套比併！邊個性價比高？

Q: 「聚然」及「峻然」的申請？

「聚然」及「峻然」的 申請 日期為2025年4月1日至4月14日。

Q: 房協居屋入息上限？

房協 發售2個資助出售房屋項目——「聚然」和「峻然」。公屋租戶可透過「綠表」申請，不設入息及資產上限。而非公屋租戶可用「白表」申請， 二人或以上家庭的每月入息上限為60,000港元 ， 資產限額為123萬港元 ；一人申請者的月入上限及資產限額則分別為30,000港元及61.5萬港元。

房協居屋2025︱觀塘峻然vs粉嶺聚然樓盤/呎數/交通/設施配套比併！邊個性價比高？

文: 陸秋燕

2025.03.27

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房協居屋2025︱香港房屋協會（房協）最新公布發售2個資助出售房屋項目，分別是位於粉嶺馬會道的「聚然」及觀塘安達臣道R2-4用地的「峻然」。兩個項目共提供1,604個單位，並於4月1日至4月14日接受合資格人士申請。本文將會從地理位置、交通便利、設施配套等方面，來介紹觀塘峻然和馬會道聚然的特色及優缺點，供大家參考之用。

觀塘峻然vs粉嶺聚然

峻然VS聚然︱樓盤設計與單位類型
- 峻然VS聚然︱樓價定價
- 峻然VS聚然︱同區/跨區呎價
峻然VS聚然︱1. 地理位置
峻然VS聚然︱2. 交通便利
峻然VS聚然︱3. 設施配套
峻然VS聚然︱4. 社區設施及教育

房協發售2個資助出售房屋項目——「聚然」和「峻然」，兩個項目均提供1房至3房戶型。其中2房單位佔項目總數約八成，其餘兩成為1房和3房單位，各附設專屬會所、購物商場及園林設施。

「聚然」及「峻然」的申請資格與房委會目前的居屋計劃相若。公屋租戶可透過「綠表」申請，不設入息及資產上限。而非公屋租戶可用「白表」申請，二人或以上家庭的每月入息上限為60,000港元，資產限額為123萬港元；一人申請者的月入上限及資產限額則分別為30,000港元及61.5萬港元。與此同時，房協更首次引入「家有長者」及「家有初生」優先選樓安排，鼓勵家庭與年長親人同住，推動跨代共融，並為年青家庭提供置業機會。

峻然vs聚然︱樓盤設計與單位類型

項目	觀塘峻然	粉嶺聚然
單位數目	約960伙	約640伙
單位實用面積	介乎302至664平方呎	介乎302至616平方呎
座數	兩座	兩座
層數	30層（包括兩層地庫）	28層（包括基座及兩層地庫）
入伙日期	2027年9月30日	2027年9月30日
戶型	主打2至3房，適合小家庭	或提供更多1至2房小型單位
裝修標準	標準居屋裝修	同為房協標準

安達臣道房協居屋峻然單位實用面積

位於觀塘安達臣道的「峻然」分為兩座，每座樓高30層（包括兩層地庫）共提供960個單位，單位實用面積介乎302至664平方呎。

安達臣道房協居屋峻然示範單位、戶型、平面圖分佈

戶型	實用面積(平方呎)	單位數目	比例
1房(開放式廚房)	302	79	8%
兩房(開放式廚房)	419至451	454	47%
兩房(標準廚廚房)	494至522	321	33%
3房(一套)	662至664	106	11%

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圖片來源︰經濟日報地產站

粉嶺房協居屋聚然單位實用面積

而位於粉嶺市中心的「聚然」是房協首個坐落北部都會區（北都）的資助出售房屋項目，分為兩座，每座樓高28層（包括兩層地庫）共提供644個單位，單位實用面積介乎302至616平方呎。

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粉嶺房協居屋聚然示範單位、戶型、平面圖分佈

戶型	實用面積(平方呎)	單位數目	比例
1房(開放式廚房)	302至303	69	11%
兩房(開放式廚房)	388至389	253	39%
兩房(標準廚廚房)	474至476	253	39%
3房(一套)	614至616	69	11

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圖片來源︰經濟日報地產站

峻然vs聚然︱樓價定價

觀塘「峻然」和粉嶺「聚然」採用市價七折定價，「峻然」售價介乎249.7萬元至636.7萬元，呎價介乎8,084元至9,669元；而「聚然」售價介乎230.7萬至547.1萬元，呎價7,582至8,881元。

項目	觀塘峻然	粉嶺聚然
定價	249.7萬元至636.7萬元	230.7萬元至547.1萬元
實用呎價	8,084元至9,669元	7,582至8,881元
首期	24.97萬元至63.67萬元	23.07萬元至54.71萬元
每月供款（以30年還款期計算）	10,091元至25,732元	9,324元至22,111元

如果參考2024年居屋定價趨勢及同區私樓價格推算，觀塘「峻然」因位於市區地段，呎價接近私樓水平（參考同區私樓呎價約$12,000+），因此粉嶺「聚然」比觀塘「峻然」便約25%至30%，適合預算較緊的買家。

項目	觀塘峻然	粉嶺聚然
400呎單位總樓價	300萬元至340萬元	220萬元至260萬元
400呎實用呎價（預估）	介乎7,500元至8,500元/呎	介乎5,500元至6,500元/呎

註︰以上資料只供參考。

峻然vs聚然︱同區/跨區呎價

如果按400呎2房單位作基準，與同區二手居屋及私樓現價（2024年數據）作比較。

觀塘峻然（同區比較︰安達臣道/觀塘半山）		粉嶺聚然（同區比較︰粉嶺北/聯和墟）
預估居屋呎價介乎7,500元至8,500元		預估居屋呎價介乎5,500元至6,500元/呎
私樓安峯	平均呎價為14,800元	私樓囍逸	平均呎價為10,300
私樓凱滙（觀塘市中心）	平均呎價為16,200元	私樓帝庭軒	平均呎價為9,800
二手居屋曉麗苑（未補地價）	平均呎價為6,200元	二手居屋昌盛苑（未補地價）	平均呎價為4,100
二手居屋寶珮苑（已補地價）	平均呎價為9,800元	二手居屋景盛苑（已補地價）	平均呎價為6,700

註︰以上資料只供參考。

觀塘「峻然」定價接近同區未補地價居屋（曉麗苑），但比同區私樓便宜約40至50%；而粉嶺「聚然」定價約為同區未補地價居屋，但較已補地價居屋仍有折讓，而且比粉嶺北私樓便宜40至45%。

峻然vs聚然︱1. 地理位置

項目	觀塘峻然	粉嶺聚然
區域地址	觀塘安禧街	粉嶺馬會道
特點	位於市區地段，近觀塘商貿區，發展成熟	近粉嶺市鎮，綠化地區較多，較低密度
單位景觀	部分單位或享市景或山景	部分單位望馬場或郊野公園景觀

觀塘「峻然」位於九龍東觀塘安達臣道，屬市區地段，鄰近秀茂坪及藍田，而且鄰近飛鵝山及獅子山郊野公園，適合喜歡行山人士。除此之外，附近有安達邨、安泰邨等公共屋邨，社區較成熟。而且層數較高，部分單位可俯瞰維港或九龍東市景，視野開闊。

觀塘「峻然」鄰近飛鵝山及獅子山郊野公園，適合喜歡行山人士。（圖片來源︰香港房屋協會）

粉嶺「聚然」位於新界北粉嶺馬會道，近聯和墟及粉嶺市中心，屬低密度住宅區。鄰近粉嶺高爾夫球場、粉嶺泳池及北區公園，環境較清幽，綠化環境優越。部分單位更可望沙頭角公路或馬場景觀，空氣質素較市區佳。

粉嶺「聚然」鄰近粉嶺高爾夫球場、粉嶺泳池及北區公園，環境較清幽，綠化環境優越。（圖片來源︰香港房屋協會）

峻然vs聚然︱2. 交通便利

項目	觀塘峻然	粉嶺聚然
地鐵	距離藍田站（觀塘線）約15至20分鐘步行，需駁乘小巴或巴士	步行10至15分鐘至粉嶺站（東鐵線），可直達上水、大埔及羅湖/落馬洲，但繁忙時間可能擠迫，部分居民需依賴接駁車
巴士	多條路線往來觀塘、九龍灣、旺角及港島（如613、214、88等）	巴士線主要連接北區及大埔，如78K（往上水）、273A（往華明）等
駕車	近觀塘繞道，5分鐘接駁東隧，往港島、將軍澳、東隧或九龍灣方便，但安達臣道交通高峰時段可能會塞車	近粉嶺公路，往大埔或上水約10分鐘，適合北上深圳人士
會所停車場車位	136個（不包括訪客停車位）	52個（不包括訪客停車位）

觀塘「峻然」附近交通較依賴巴士，而步行至港鐵站亦需約15至20分鐘，適合喜歡市區便利、九龍東的上班族。另外因屬市區邊緣，部分樓層可能受車流噪音影響。

觀塘「峻然」附近交通較依賴巴士，而步行至港鐵站亦需約15至20分鐘。（圖片來源︰香港房屋協會）

粉嶺「聚然」距離粉嶺站約10至15分鐘步行路程，可直達上水、大埔及羅湖/落馬洲，適合需往返內地的人士。

粉嶺「聚然」距離粉嶺站約10至15分鐘步行路程，可直達上水、大埔及羅湖/落馬洲。（圖片來源︰香港房屋協會）

峻然vs聚然︱3. 設施配套

項目	觀塘峻然	粉嶺聚然
會所設施	峻逸廳、童樂天地、健身天地、悅讀區、峻景室、峻樂室、樂韻室、暢樂室、暢遊室等	樂聚廳、童趣樂園、健身型地、聚薈室、牌藝室、趣藝室等
消費購物	鄰近觀塘APM、裕民坊等大型商場	附近有粉嶺名都、聯和墟街市，但以小型商場為主
街市	牛頭角街市、寶達街市或連鎖超市	較傳統的聯和墟街市
餐飲食肆	觀塘區內餐廳選擇豐富，觀塘工廈內亦隱藏大量特色餐廳及Café	主要為屋邨茶餐廳及連鎖店
醫療設備	鄰近聯合醫院，私家診所選擇亦較多	距離北區醫院較遠（車程約10分鐘），規模較聯合醫院小，專科輪候時間較長，或需依賴私家診所

觀塘「峻然」會所設施

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粉嶺「聚然」會所設施

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峻然vs聚然︱4. 社區設施及教育

項目	觀塘峻然	粉嶺聚然
學校	48校網，名校包括聖安當小學、觀塘官立小學等	屬80校網，包括鳳溪第一小學、粉嶺公立學校等
公園及運動場所	附近有秀雅道遊樂場、飛鵝山郊野公園及觀塘體育館	近粉嶺游泳池及北區公園，馬會道附近亦有跑步徑

觀塘「峻然」有名校網優勢，適合有子女的家庭。而粉嶺「聚然」校網則相對較普通，但社區休閒設施較多，除了鄰近北區公園、粉嶺泳池，附近亦有粉嶺高爾夫球場，適合家庭活動。

註︰以上資料僅供參考，如有疑問請諮詢專業人士。

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資料來源︰香港房屋協會、「聚然」網站、「峻然」網站、房屋署資料

「聚然」及「峻然」的申請日期為2025年4月1日至4月14日。

房協發售2個資助出售房屋項目——「聚然」和「峻然」。公屋租戶可透過「綠表」申請，不設入息及資產上限。而非公屋租戶可用「白表」申請，二人或以上家庭的每月入息上限為60,000港元，資產限額為123萬港元；一人申請者的月入上限及資產限額則分別為30,000港元及61.5萬港元。

觀塘峻然和粉嶺聚然採用市價七折定價。「峻然」售價介乎249.7萬元至636.7萬元，呎價介乎8,084元至9,669元；而「聚然」售價介乎230.7萬至547.1萬元，呎價7,582至8,881元。

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