居屋裝修設計常見問題︱預算幾多？驗樓清單/裝修限制/二手居屋注意事項

文: 陸秋燕

2024.11.14

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380呎、400呎居屋裝修點搞好？居屋裝修前要驗樓？居屋裝修都有大學問！究竟那些地方不可以拆、那些要先向屋宇署申請、二手居屋裝修又有甚麼要注意？以下整合了5個居屋裝修的常見問題及限制，大家準備做居屋裝修設計前睇下有甚麼要注意吧！

居屋裝修常見問題

1. 居屋裝修預算幾多錢？
2. 居屋裝修前要驗樓？
- 驗樓清單
3. 居屋裝修有甚麼限制？
- 不可拆除/隨意改動
- 須事先向屋宇署申請並獲得批准
4. 二手居屋裝修有甚麼要注意？
5. 居屋裝修時間？

1. 居屋裝修預算幾多錢？

根據最新資料，香港居屋的實用面積通常介乎約186至510平方呎，平均400呎左右。在裝修不同面積的居屋單位時，預算會因單位大小、設計需求和材料選擇而有所不同。以下是一些常見面積的裝修預算及設計建議：

居屋單位面積	單位人數	設計建議	預算範圍
186至280平方呎	適合1至2人居住	通常為一房單位或改建為開放式廚房設計上需注重儲物空間的利用	約$10萬至$20萬
約285至400平方呎	適合2至3人居住	通常為一房或兩房另加一個小客廳可考慮改變廁所門方向或重新配置廚房設施	約$15萬至$30萬
450平方呎以上	適合4人及以上家庭	可設計為兩房至三房或更多	約$25萬至$40萬

2. 居屋裝修前要驗樓？

業主收樓時必須進行驗樓，以更了解單位的實際狀況，避免未來的麻煩和額外開支。驗樓期間可使用手機拍照或錄影以記錄所有問題，以便於與原業主溝通及作為後續維修時的參考。大家亦可在有問題的地方貼上告示，以便維修工人準確找到問題位置。

驗樓清單

牆面︰自行敲牆檢查是否有空心牆的情況，以及確定油漆批盪是否扎實
地面：仔細檢查地面的平整度，使用天線筆敲擊檢查是否有空心磚或地板傾斜的情況
窗戶：多次開關窗戶測試其窗鉸順暢與否，亦可觀察窗框窗體有否彎曲、晃動或縫隙過大，這可能導致漏風或漏水
水管和排水系統：檢查廚房、浴室及露台的去水速度是否正常，使用水瓶或水桶測試排水，確保沒有堵塞現象
電力系統：使用帶顯示燈的插頭檢查所有插座是否通電正常，避免安全隱患
衛生設備：檢查馬桶、洗手盆等是否通暢，並確保沒有漏水現象
廚房設備：確認爐具、煤氣等運作正常，沒有漏氣或故障
窗邊和牆角：檢查窗邊是否有水漬或滲水痕跡，特別是在雨季前應特別注意防水情況

如果不確定自己能否準確驗樓，亦可以考慮聘請專業驗樓師，他們能提供更全面的檢查並出具法律效力的驗樓報告。

3. 居屋裝修有甚麼限制？

居屋裝修時須符合相關法規和大廈公契的要求，一旦發現違規改動，業主需要自費糾正或還原到原來的狀態，更有可能被逼終止租約並要求搬遷，甚至影響到業主的信用記錄和未來的房屋申請。

不可拆除/隨意改動

凡涉及結構性危險的裝置不可拆除或改動，如主力牆和橫樑
鋁窗不可隨意更改，否則可能違反大廈公契，特別是大型玻璃窗

鋁窗不可隨意更改，否則可能違反大廈公契，特別是大型玻璃窗。（圖片來源︰Facebook圖片）

須事先向屋宇署申請並獲得批准

將梗廚改為開放式廚房，因需要拆門及涉及改變間隔
任何涉及衛生間的重大改動，如更換排水系統
增設閣樓或平台，須向屋宇署申請並提交相關圖則以獲得批准
在外牆安裝空調機、玻璃幕牆或其他外部裝置

某些小型工程，如豎設用磚建造的非承重牆，也需要根據「小型工程監管制度」通知屋宇署，但無需事先獲得批准。

4. 二手居屋裝修有甚麼要注意？

石屎修葺︰樓齡達20年以上的二手居屋有機會出現石屎牆爆鋼筋，需要重新修葺
更換廚櫃︰舊廚櫃可能會出現腐爛、變形或水損等使用不便問題，例如抽屜無法正常開關或門無法緊閉
更換電箱及電線︰舊電線可能已經老化，裝修時應考慮進行全面檢查和更新，以符合最新的安全標準
檢查防水層狀況︰特別是在樓齡較高的居屋中，如果發現漏水問題，必須在進行其他裝修前先解決這個問題
更換地板磁磚︰如果居屋樓齡超過10年，現有磁磚可能已經磨損或不符合當前標準
拆去原裝廁所︰原裝廁所可持續使用40年，但如果入住時居屋樓齡已達35年以上最好拆去，而更換新廁所，最多亦只可使用13至14年

5. 居屋裝修時間？

根據《噪音管制條例》，大型裝修工程（如拆牆、使用重型機動設備）只能在平日早上7時至晚上7時之間進行；而小型裝修（如油漆、電鑽作業等）則可延長至晚上11時。所有類型的裝修在星期日及公眾假期全日禁止進行。

除非有關人士能出示「建築噪音許可證」，否則在以上法定時間外進行裝修而發出噪音均屬違法。如果承建商或住戶未能遵守這些時間限制，一經定罪，最高可被判處罰款港幣$10,000。如果持續違規可能會導致管理公司或房屋署的介入，甚至可能影響租約的續簽。

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380呎清水樓裝修僅約14萬包清拆、泥水、油漆

「好師傅CoDeco裝修平台」接受訪問時表示，新公屋和居屋均以「清水樓」交樓，即只有廚房和浴室的基本設備，沒有多餘裝潢，不少人新居入伙都動輒花費30、40萬大裝修；但其實只要懂得慳錢秘技，減省不必要支出，一個300餘呎單位「平裝」只需約14萬元。以382呎長沙灣麗翠苑單位為例，全屋裝修連訂造傢俬只需14.5萬元：

以382呎長沙灣麗翠苑單位為例，全屋裝修連訂造傢俬只需14.5萬元。（受訪者提供）

382呎長沙灣麗翠苑單位為例，全屋裝修連訂造傢俬只需14.5萬元。（受訪者提供）

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在該個案中，價錢已包括各種必要工程，戶主只需自行購置梳化、飯桌及家電便可入住，工程已包括︰

清拆工程 (清拆廁所及廚房之牆身、地台瓦、潔具)
泥水工程 (全屋地台及腳線﹑新造廁所、廚房牆身、地台瓦、企缸及浴缸裙腳﹑新起半腰間隔磚牆連批盪﹑廁所及廚房防水)
油漆工程 (新造半腰間牆批灰油漆)
鋁天花工程 (廁所新造鋁質天花，連一盞天花燈)
玻璃浴屏工程
鋁質玻璃間牆及玻璃門工程 (新造鋁質玻璃間牆及玻璃門，連普通門鎖及所有小五金)
木器及傢俬 (C字櫃﹑鞋櫃連到頂儲物櫃﹑鏡櫃﹑儲物櫃連陶瓷洗手盆﹑廚房吊櫃﹑廚櫃連石英石枱面及不銹鋼鋅盆)
雜項及保險

另外，喉管方面，部分人裝修時會一併更換廚廁喉管，大多選擇產自澳洲或英國等地的銅喉；然而近年落成的公屋及居屋均已採用銅喉，壽命約有20年以上。一般更換「一廚一廁」喉管，約花費2萬元，故除非特別鍾情個別喉管牌子，或想將明喉改為暗喉，否則未必需要更換。

👇🏻不換喉的$9.7萬裝修案例示範👇🏻

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