補地價懶人包︱居屋補地價是甚麼？ 計算方法/申請程序/轉讓限制

甚麼是「補地價」？

由於香港土地由政府擁有，無論是私人物業、村屋、公營房屋或政府資助出售房屋，都要先向政府支付「地價」。但為了讓市民更易容易上車置業，政府在出售居屋時，通常都提供了免地價優惠，但設有轉讓限制。因此當業主希望轉售或出租這些物業時，必須在禁售期後「補地價」，以補回當初未支付的地價差額。

如果居屋業主未經政府許可而擅自將未補地價的單位出租或出售，即屬違反《房屋條例第27A條》，最高可被罰款港幣50萬元，並可能面臨最高一年監禁的刑罰。

何時需要「補地價」？

「補地價」的必要性取決於準買家身分及轉讓限制。

必須「補地價」

1. 當居屋業主希望轉售或出租其物業時
2. 如果業主希望在公開市場上自由交易物業時，必須支付「補地價」以解除轉讓限制

毋須「補地價」

1. 如果業主將物業轉售給政府認可、持有「購買資格證明書」的合資格人士（如綠表或白表人士）
2. 如果業主不打算轉售或出租該物業

轉讓限制

根據《房屋條例》及受土地契約所限，現時的轉讓限制期為5年，部分更會延長至10年或15年，所以各位業主要留意自己單位的轉讓限制。

轉讓限制︱1. 公屋

轉讓限制期通常為5年，從首次轉讓契據簽署日期起計算。

轉讓限制︱2. 租置計劃

轉讓限制期為5年，從首次轉讓契據簽署日期起計算，但必須留意︰

• 在前2年內，業主必須將單位售回房委會，並需退還購樓時的特別折扣優惠
• 在第3至第5年內，業主可選擇以房委會評定的價格回售

轉讓限制︱3. 居屋

轉讓限制︱4. 白居二（白表居屋第二市場計劃）

轉讓限制期為購買後的2年內，業主不得在第二市場出售，房委會或房協亦不會回購該單位。

轉讓限制︱5. 綠置居（綠表置居計劃）

• 前5年內，業主只能在居屋第二市場以不高於原價轉售單位，且必須出售給房委會提名的綠表買家
• 第3至第10年內，業主可在無需繳付補價的情況下，按自行議定的價格出售單位給房委會提名的綠表買家
• 10年後，業主可在無需繳付補價的情況下，按自行議定的價格出售單位給房委會提名的綠表或白表買家或在繳付補價後於公開市場出售單位

「補地價」計算？

計算方式︰現行市值* × (購入時的初始市值 - 原來樓價) / 購入時的初始市值 = 補地價

*政府會找公證行、測量行等作出估價

假設所持有的居屋或公屋的初始市值為$500萬，業主以$350萬購買，而目前該單位的現行市值為$600萬，則「補地價」為︰6,000,000 × (5,000,000 − 3,500,000) / 5,000,000 = 1,800,000

注意事項：

1. 每期居屋的折扣率都有不同，業主應參考其購買合約中的具體條款，或參考房委會歷年居屋屋苑名單及房委會網頁。如果已遺失購買證，則可到土地註冊處網頁申請查冊。
2. 「補地價」金額與當時樓市市值有密切關係，當樓價下跌時申請「補地價」，需繳付的金額也會相對較低。如果業主想知道現行市值，可到銀行免費查詢，但最終估價以房署為準。

如何申請「補地價」？

提提大家在提交補地價申請前，應先了解銀行對該物業的估價。這不僅有助於預算補地價，還可以在對房屋署估價不滿意時作為上訴的依據！

申請流程︰

1. 轉讓限制期屆滿後，填妥「評估補價申請書」，向房委會申請評估補價；如果是正處於5年轉讓限制期內的單位，請填寫另一份「評估補價申請書」。

2. 連同所有樓契副本及$6490的手續費（劃線支票或銀行本票）交回至所屬租約事務管理處或房委會。

3. 房屋署發出補價申請認收通知書，並將委托測量師到單位實地視察及估價。

4. 房屋署通常在收到申請後約一個月內發出評估補價通知書，通知業主須繳補之地價。

5. 業主必須在收到評估補價通知書後的兩個月內繳付補價（所評估的補價有效期為2個月）。

• 如果在指定限期內繳付補價，手續費可從補價中扣除
• 如果未能在限期內繳付，則需要重新申請並再次支付手續費

6. 業主繳付補價後，房屋署會發出解除轉讓限制證明書，業主應在土地註冊處登記此證明書，以完成轉讓程序。

上訴途徑？

如果業主對房屋署所評估的市值有異議，必須於發出評估補價通知書計起28天內，以書面方式向房屋署支援服務第四組或房屋署委聘之測量師行提出反對。與此同時，業主亦可向土地審裁處提出正式上訴。

在上訴未有結果前

• 業主仍可在評估補價通知書指定的期限內繳付補價，然後將單位出售、出租、按揭或轉讓
• 房屋署或其委聘之測量師行亦可以在這段期間修訂其評估的補價

在上訴完結後

• 如果評估的補價獲減，獲減的款額將會發還給業主
• 如果評估的補價增加，業主則須向房委會繳交增加的款額

「補地價」常見問題

常見問題︱1. 「補地價」支付方式？

業主必須用現金支付補地價，亦不能通過按揭或加按的方式來處理這筆費用。

常見問題︱2. 未補地價但想按揭套現？

按揭套現（加按）是指業主利用已擁有的物業作為抵押，向銀行申請額外的貸款。但一般情況下，未補地價的居屋及其他公營房屋（如公屋、綠置居）通常不能進行加按套現。

但在某些緊急情況下，例如籌措醫療費用、家庭成員教育費、殮葬費等，業主必須先向房委會申請才可進行加按。

如果獲得房委會批准，業主將獲得「重新按揭准許證明」，可以向銀行或財務公司申請加按，但加按套現的金額亦會受嚴格限制。

常見問題︱3. 業主「補地價」還是買家「補地價？

房屋條例規定，業主需要在出售或出租未補地價的居屋或公屋之前支付相應的補地價。

常見問題︱4. 繳付補價後可否不出售單位？

繳付補地價後，業主可以選擇不出售單位。業主會獲發解除轉讓限制證明書，而該單位亦會被視為一般私人住宅，業主可以隨時在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓其單位。

如有任何疑問，可致電房委會熱線 2712 2712 查詢或瀏覽房委會網頁。

資料來源︰房委會、土地註冊處

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